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不動産を活用して大きく節税する

大きく節税をするには、不動産を有効に活用する必要があります。

不動産また不動産を活用するということは、購入、譲渡、交換等比較的時間を要す行為が必要となりますので、余裕を持って取り組む必要があります。
またより大きな効果を得るためには、複数の不動産による対策も検討する必要があるでしょう。
 
ところで相続税を減らすには、相続財産を減らす必要があります。具体的には、相続財産そのものを減らす方法評価額を下げる方法が挙げられます。
 
相続財産そのものを減らすには様々な方法がありますが、主に贈与をすることが考えられます。しかしながら、いわゆる暦年贈与の基礎控除は110万円であるため、その節税効果は少ないでしょう。また相続時精算課税制度を選択することもできますが、この制度はあくまで財産の前渡しであり、相続税節税とは必ずしもならないため、限られたケースでしか大きな効果は得ることができないと思われます。

一方、評価額を下げるためには、まず不動産の評価額算出のしくみを知る必要があります。なぜなら不動産の評価額は、その形状、利用形態等に応じて変わるからです。それゆえ、不動産の状況を個々に再検討していくことで、評価額を下げることが可能となります。

現金を土地・建物に替える

現金の評価額はその金額そのものですが、建物の評価額は固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額とは、国が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が決定した金額です。なお一般的に、固定資産税評価額は下記のようになると言われております。

  土地 … 公示価格の70%程度
  建物 … 建築費用の60%程度
したがって、現金を保有するのではなく、その現金を土地・建物に替えて所有されたほうが、評価額は下がり節税対策となります。

さらにその土地・建物を賃貸すると節税効果は増大します。なぜなら、不動産を賃貸した場合の評価額は下記のようになるからです。

  貸宅地   … 自用地評価額 × (1-借地権割合 ) 
  貸家建付地 … 自用地評価額 ×(1-借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
  貸家    … 固定資産税評価額 × ( 1-借家権割合 )


アパート(貸家)を建てた場合の評価

例えば貸家であれば、借家権割合を30%としますと、その評価額は固定資産税の70%になります。したがいまして貸家を所有した場合には、現金を保有していた場合に比べ、その約40%程度にまでその評価額を下げることができます。


現金で建物を建てる節税効果 - ●現金のまま相続 現金5,000万円 相続 現金5,000万円 - 現金のままでは相続税は節税できない - 現金を不動産にして相続 - 現金5,000万円 親の名義で建設 - 自宅住宅用不動産 建築費用の50~60%程度に評価が下がる - アパート賃家 建築費用の50~60%に評価下がる + 借地権割合が引かれ70%程度の評価となる → 建築費用の30~40%程度の評価に下がる - 現金を不動産にすると、評価額が下がり節税になる


また、次のように不動産を活用した節税対策は数多くあります。しかし、その実施には中長期的な視点から十分な検討が必要です。


相続税対策の対策・効果・注意点

相続をされる方の相続税対策について

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