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相続税の小規模宅地等の特例 二世帯住宅の場合の同居親族とは?

二世帯住宅

特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例の適用要件の一つに、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を同居親族が取得した場合(以下の表(B))というものがあります。同居親族とは、その家屋で被相続人と共に起居していたものをいいますが、二世帯住宅の場合はどのようになるのでしょうか。

平成25年12月以前の相続までは、二世帯住宅の場合は構造上内部で行き来ができるものは、全体を一つの住居ととらえ、また、構造上区分されたものは、それぞれの区分ごとに独立した住居ととらえ、被相続人が居住していた部分は特定居住用に該当するものとされていました。

しかし、平成26年1月以後に開始した相続につきましては、要件が緩和され①区分所有建物である旨の登記がされている建物である場合は、被相続人の居住の用に供されていた部分に居住していた親族に限り適用があり、①以外の場合には、被相続人又は被相続人の親族の居住の用に供されいた部分に居住していた親族に特定居住用宅地等の特例が適用されるという改正がされております。

限度面積、減額割合

《平成27年1月1日以降の相続の場合》

区分 適用対象面積 減額割合
特定事業用等宅地等 400㎡以下 80%
特定居住用宅地等 330㎡以下 330㎡以下
貸付事業用宅地等のみの場合 200㎡以下 50%

特定居住用宅地等の要件

区分 特例の適用要件
取得者 取得者ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等 (A)被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はない
(B)被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族 相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を有している人
(C)被相続人と同居していない親族 ①から③に該当し、かつ、④及び⑤に該当する者

①被相続人の配偶者がいない
②相続開始の直前において被相続人と同居していた法定相続人がいない
③相続開始の時に、被相続人若しくは相続人が日本に住所を有している、又は相続人が日本に住所がなく、かつ、日本国籍を有している
④相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者の所有に係る家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない
⑤相続開始の時から相続税の申告期限までその宅地等を有している
被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等 (D)被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はない
(E)被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつその宅地等を有している人

以下にいくつか具体的事例を挙げてみましたのでで確認をしてみてください。

父:被相続人

☆事例1 構造上住宅内部で行き来ができ、区分所有建物の登記がされていない場合

二世帯住宅事例1
母が取得 長男が取得
全体に適用あり 全体に適用あり

構造上内部で行き来できるものは、全体を一つの住居ととらえ、被相続人と親族が同居していたものとされます。

☆事例2 構造上住宅内部で行き来ができず、区分所有建物の登記がされていない場合

二世帯住宅事例2
母が取得 長男が取得
全体に適用あり 全体に適用あり

構造上内部で行き来はできないが、区分所有ではないので、長男が居住していた2階部分も父の居住の用に供されていた宅地等の部分に含まれます。

☆事例3 構造上住宅内部で行き来ができず、区分所有建物の登記がされている場合  父母と長男は生計別

二世帯住宅事例3
母が取得 長男が取得
1階部分敷地に適用あり 適用なし

構造上内部で行き来ができず、また区分所有ですので、2階部分は父の居住の用に供されいた宅地の部分に含まれません。

このように小規模宅地等の特例は適用要件が分かりづらいものとなっておりますが、適用要件をクリアした場合には大きな節税につながりますので、是非生前の節税対策として活用していただきたいものです。

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