土地の評価方法には路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。
これらの方式は納税者が選択適用できるものではなく、その土地ごとにどちらの方法で評価を行うのかが決められています。
路線価方式は、国税庁が定める相続税路線価が付されている土地(主として市街地の宅地)の評価方法となります。
この路線価とは、主に市街地の路線(道路)に面する宅地の1月1日時点の1m2あたりの評価額で、路線価のある道路に接している宅地は、当該路線価にその宅地の地積(面積)を乗じた金額を基準として評価額を計算します。
ただし路線価にはその土地の形状や高低差などその土地独自の状況が反映されておりません。この点は路線価を基準に算出された金額に一定の加減算することにより調整します。
調整する項目としては次のようなものがあります。
一般に相続税路線価は公示価格(国土交通省が開示する土地の正常な取引価格)の8割を目途として国税局長により定められます。
したがって、通常、実際の売買価格より低い価格で評価されます。
「現金を不動産に換えること自体が相続税対策となる」と言われますが、これはこの路線価の設定基準によるものです。
路線価が定められていない土地(一般に市街地外)は、その土地の固定資産税評価額に国税庁が地域ごと地目ごとに定めている倍率を乗じて算出します。
ところで、土地が貸地となっている場合は、その借地権の分だけ土地の評価額を減額することになります。
具体的には、国税庁が路線価や倍率と同様に定めている借地権割合を土地の評価額に乗じた分を減額することになります。
路線価、倍率ともに国税庁より毎年7月初めにその年の数値が公表されます。詳しくは国税庁のホームページをご参照ください(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)。
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