相続税の申告,無料相談は名古屋市の相続税専門税理士へ

両親が住んでいた住宅を相続により取得した場合、その住宅を売却して各相続人で売却代金を分けることがあります。具体的には、以下の流れとなります。

1. 取得者の決定
2. 登記
3. 売却
4. 所得税の申告（確定申告）

また、相続により取得した住宅の場合には税法上の特例が複数ありますが、今回は特例の適用ができない場合を想定しています。

相続が発生した場合、お亡くなりになられた方の財産（遺産）を誰が取得するかを決めることになります。
遺言書がある場合は、原則として遺言書により指定されている人が遺産を取得します。
しかし、遺言書がなく、相続人も複数人いる場合には、誰がどの財産を取得するかを話し合いにより決めることになります。
この話し合いは「相続人」により行われます。この遺産の取得者を決めることを「遺産分割」といいます。

遺産分割の方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つの方法があり、いずれかを選択することになります。

売却を前提とした場合、「共有分割」を選択することが一般的です。

(1) 共有分割のメリット・デメリット

メリット

• 共有分割した不動産を賃貸物件として活用した場合、収益も分割されるため所得税の節税になる
• 費用や手間が軽減できる
• 遺産分割協議で反発が起きにくい

デメリット

• 活用する際に共有者の同意が必要になる場合がある
• 世代交代によって共有者が遠縁になっていくため、連携が困難になる
• 売却する場合には、共有者すべての印鑑が必要となる

(2) 共有分割の流れ

1. 遺産分割協議: 相続人全員で遺産分割協議を行います。全員の同意が得られたら遺産分割協議書を作成します。
2. 登記申請: 登記によって遺産の名義を変更します。「2分の1」というように、不動産の持分割合を決めて登記することになります。
3. 売却: 不動産業者等に委託し、マンションの購入者を探します。購入者が決まったら、共有者全員で「売買契約書」に署名・押印をします。売却代金は、各相続人に持分割合に応じて受け取ります。また、手数料等の費用も、原則として各相続人が持分割合に応じて負担します。
4. 確定申告: マンションを売却した年の翌年の3月15日までに、各相続人は今回の譲渡について持分割合に応じて「所得税の確定申告書」を、各相続人の住所のある所轄税務署に提出し、税金を納めることになります。

「共有分割」は相続人が共同して売却の手続きを行うことになりますが、相続人の住所が遠方にある場合や、時間をとることが難しい場合もあります。その場合には、代表者を1人定め、その代表者に一任する方法もあります。その方法を換価分割（代表者名義）といいます。

(1) 換価分割のメリット・デメリット

メリット

• 現物のままだと分けることができないものでもお金に変換することで公平に分割できる
• 手元に現金が残るので納税資金の確保ができる
• 代償分割と違って不動産の評価額で相続人同士が争いにならない

デメリット

• 売却による納税（譲渡所得税）が発生するうえに、長期間所有されている間に地価が高騰していたり取得金額が分からなくなってしまったりすることにより高額になりやすい
• 売却手続きが発生する
• 納税資金に充てる場合、売り急いで希望価格で売却できないケースがある
• 相続登記を行う必要がある
• 資産の売却が遅れると贈与税の課税対象になる可能性がある

換価分割は単純にお金で分割するため相続人同士でわだかまりなく遺産分割を進められる可能性が高い分、適切な準備をしなければ損をしてしまう可能性があります。

(2) 換価分割の流れ

1. 遺産分割協議: 相続人全員で遺産分割協議を行います。全員の同意が得られたら遺産分割協議書を作成します。 換価分割の場合、登記方法は「共同名義」と「代表者名義」があります。 代表者に一任したい場合には、「代表者名義」を選択します。 遺産分割協議書の作成にあたり、遺産分割協議書の表現に注意が必要となります。適切な表現でない場合、「贈与」と認定されるケースがあるからです。 遺産分割協議書を作成する場合は、税理士など税金の専門家にも相談しましょう。
2. 登記申請: 登記によって遺産の名義を代表者1人に変更します。
3. 売却: 不動産業者に委託し、マンションの購入者を探します。 購入者が決まったら、代表者が単独で「売買契約書」に署名・押印をします。 売却代金及び手数料は代表者が一括して管理します。
4. 精算: 収入から費用を差し引いた残額を、原則として持分割合に応じて代表者が各相続人に送金します。
5. 確定申告: マンションを売却した年の翌年の3月15日までに、各相続人は今回の譲渡について持分割合に応じて「所得税の確定申告書」を、各相続人の住所のある所轄税務署に提出し、税金を納めることになります。

【登記方法による比較一覧】

登記に関係なく、取得した財産により相続税・所得税（譲渡所得）を申告します。

上記の表のように、売却を前提とした場合「共有分割」と「換価分割」は税金の計算は同じとなります。 代表者単独で手続きを進める場合は換価分割の代表者名義が適しています。 しかし、譲渡代金がすべて代表者の口座に入金になるため、「精算してくれない」というリスクがあります。 それぞれの親族の状況を踏まえて、分割の方法を選択しましょう。

遺産分割協議の方法により具体的な手続きが異なり、場合によっては贈与を認定されるリスクもあります。 相続税に精通した税理士などの専門家と相談しながら、遺産分割協議書を作成しましょう。