相続税の申告,無料相談は名古屋市の相続税専門税理士へ

ただし、財産評価基本通達による評価では合理性が欠如するような場合に、不動産鑑定評価額をもって相続税評価額とする場合もあります。
財産評価基本通達によらない不動産鑑定評価額は、否認されるリスクもありますので、慎重に検討することが重要となります。

検討する際のポイントは、
1. 評価通達でとらえきれない特別の事情があるかどうか
2. 不動産鑑定評価書に合理性があるかどうか

事例

評価対象地は、建築基準法の道路に2ｍ以上接していないため、財産評価通達によれば接道義務を満たさない土地として、無道路地の評価（評価通達20-3）をすることになります。
※仮に道路に2ｍ接道していたとしても、通路部分が2ｍない場合は、建物を建築することが出来ないため、無道路地評価をします。直径2ｍの大玉が転がるかどうかというイメージです。

無道路地の評価では、無道路地のしんしゃく額として想定開設通路に相当する価額を控除することが出来るのですが、その通路は現実の利用に即した最短最小面積とされます。

事例の場合、隣地の建物が通路境界ギリギリまで建築されているため、通路を拡幅することができません。このような特別な事情は、財産評価通達ではとらえきれていないのです。

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ただし、貸金庫の内容物については、被相続人の財産として計上するものが保管されている可能性がありますので、相続が発生した場合は必ず内容物の確認をします。

相続が発生したことが分かると、金融機関は、貸金庫の開閉が出来なくなる手続きをします。相続発生後の貸金庫の開閉には、相続人全員の立ち会いがなければ、金融機関は開閉に応じません。立ち会いができない相続人からは委任状を取得します。
この場合、金融機関に相続人確認のため、被相続人の原戸籍、相続人全員の戸籍謄本等の書類を提出します。
ただし、遺言書があり、遺言書において遺言執行人に貸金庫の開閉の権限が与えられている文言があれば、遺言執行人の権限において貸金庫の開閉ができる場合もあります。

内容物の確認場面では、相続人が内容物を持ち出すことを防止するため、銀行員が立ち会うケースがあります。写真撮影が禁止されるケースもあります。

そして、内容物の引き取りの際は、金融機関に「遺産分割協議書」「遺言書」の提示を求められます。遺言書があっても相続人間で遺産分割協議をするケースがあるかと思いますが、こういったケースでも、遺言書があったことを金融機関に伝えると遺言書の提示をしなければ内容物を引き取ることが出来ません。遺言書に相続人以外の第3者に財産を取得させる内容の記載があった場合を想定すると、納得のいく対応です。

貸金庫には、「金」や「遺言書」など重要なものが保管されている可能性が高いため、内容物の確認はとても重要です。※現金については、原則保管禁止となります。

税務調査では、被相続人が契約した貸金庫だけでなく、相続人が契約した貸金庫も含めて契約日、開閉記録等が調査されます。場合によっては、調査官立ち合いのもと貸金庫の内容物を確認することもあります。

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1. 買主

(1) 源泉徴収義務

国内において、非居住者から日本国内にある土地等を購入してその代金を国内で支払う場合には、非居住者等に支払金額の10.21％相当額を源泉徴収する義務があります。 つまり、非居住者に支払われる金額は支払額の89.79％相当額となります。
売主は支払金額の10.21％相当額を翌月10日までに税務署に納付します。
ただし、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、自分または親族が住むための土地等を購入した場合には、その個人（買主）は源泉徴収をする必要はありません。

(2) 源泉徴収義務の判定

1 売却代金とは
手付金・中間金・固定資産税精算金・残代金をさします。
2 親族とは
配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。
3 1億円を超えるかどうかの判定
固定資産税精算金を含んだ金額により、その者の持ち分をもとに判定します。
例えば1億5,000万円の土地を売却した場合
所有者が1人：1億5,000万円＞1億円 ∴源泉徴収が必要
所有者が2人（持分は2分に1ずつ）：7,500万円＜1億円 ∴源泉徴収は不要

(3)源泉徴収の手続き

1 源泉徴収の手続き
売却代金を支払う都度、支払金額の10.21％相当額を源泉徴収金額として預かり、残りの売却代金の89.79％相当額を売主（非居住者）に支払います。
2 源泉徴収税額の納付
「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書」（源泉所得税の納付書）に必要事項を記載し、代金の支払日の翌月10日までに銀行の窓口等により納税します。
3 納付書・支払調書の交付
売主の確定申告時に必要となりますので、「源泉所得税の納付書のコピー」または「支払調書のコピー」を売主に渡します。

2. 売主(非居住者)

(1) 受取金額：源泉徴収の手続き

売主から売却代金の87.79％相当額が入金になります。
確定申告の際に源泉徴収された金額の証明書類の提出が必要となるため、買主から受け取った「源泉所得税の納付書のコピー」または「支払調書のコピー」を保管します。
もし、交付されない場合は、必ず買主に請求します。

(2) 確定申告について

不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日の間に、確定申告書を「納税管理人」が税務署に提出します。土地の譲渡代金は「所得税の申告分離課税」となります。
納税額がある場合には3月15日までに納付書により「納税管理人」が納税します。
居有用の3,000万円の特別控除等の特例も居住者と同様に適用できますので、事前に要件の確認をしておきます。その場合には源泉徴収された所得税額は戻ってきます。（還付）

(3) 納税管理人の選定

非居住者は海外にいるため、日本国内での申告納税等を行うことができません。そこで、非居住者（売主）に代わり日本国内における申告納税等の手続きを代行する人を納税管理人として選定します。
本来は日本国内に住所を有しなくなる時、つまり出国前に選定しますが、所得税の確定申告書に「所得税の納税管理人の選任届出書」を添付することもできます。
また、納税管理人は日本国内に住所があることが要件となるため、個人・法人を問いません。日本国内にいる配偶者や親族が選定されることが多いでが、税理士に依頼するケースのあります。

(4) 住所の判定

住所：生活の拠点をいい、客観的事実により判断します。
そのため、「単に住民票の登録」があっても、住所にはならないケースがあります。
居所：その人の生活の本拠という程度には至らないが、その人が現実に居住している場所

3.最後に

非居住者が日本国内にある不動産を売却した場合、通常の譲渡とは異なる部分の多くあります。また、譲渡所得の特例についても要件を満たせば適用することができます。
事前に税理士等の専門家に相談しましょう。
弊社においても、ご対応可能となりますので、お気軽に尋ねください。

こちらの記事は2024年9月30日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。 引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。

令和6年1月1日以後に相続、遺贈、又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の評価方法について、改正が行われました。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf（「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました）

分譲マンションについては、「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」とが大きく乖離しているケースがあり、このような場合、相続税の申告後に、国税当局から、路線価等に基づく相続税評価額ではなく鑑定価格等による時価で評価し直して課税処分されるというケースが発生していました。

令和4年4月、タワーマンションの相続税評価額について争われた最高裁判決で国税側の主張が認められ、相続人に3億円の追徴課税が課せられたことも、改正への大きなきっかけになったといわれています。

実は相続税法では、相続等により取得した財産の価額は「当該財産の取得の時における時価（客観的な交換価値）」によるものとされています。（相続税法の時価主義）

そして、その時価評価を行うための具体的な評価方法が、財産の種類ごとに財産評価基本通達によって定められています。

この時価主義の下、「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の評価が適正に行われるため（＝「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」との大きな乖離を解消するため）に、今回の基本通達の改正が行われたのです。

マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率の推移

マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）
＝区分所有権の価額（①）＋敷地利用権の価額（②）

【改正前】

【改正後】

改正前と同様に算出した金額に、区分所有補正率を掛け算することとなりました。

築年数、マンションの総階数、所在階、面積により算出される「評価乖離率」を用いて算出される「評価水準」により決まります。少し複雑な計算方法となりますが…

簡単に言ってしまうと、

というように、市場売買価格に対応する補正が行われるような計算の仕組みとなっています。

また、この区分所有補正率による評価方法の適用のないもの（例 地上2階建以下低層の集合住宅 など）も定められています。

相続税の生前対策を考えるうえで不動産の活用は有効な手段ですが、本件のような法律の改正に伴う影響や法律の内容を正しく理解したうえで対策を講じることが大切です。

適切な手法を適時に活用するためには、専門家への相談をおすすめします。

50代女性

• 母の相続税がいくらか知りたい
• 有価証券を4,000万円ほど母が保有している。 今後の値上がりを考えると、早めに相続人に贈与した方がよいのか、そのまま相続まで母が株を持っている方がいいのか知りたい。

株式

• 株式 4,000万円
• 預金 1,000万円

※7年（3年）以内に相続が発生した場合、相続財産に加算されます

1. 株をそのまま贈与
   1. 暦年贈与(一括贈与)
       → 贈与税：｛（4,000万円÷2－110万円）×45％－265万円｝×2人＝1,171万円
   2. 暦年贈与（二年で贈与） ：12月及び翌年1月
       → 贈与税：｛（4,000万円÷4－110万円）×30％－90万円｝×2人×2年 ＝708万円
   3. 暦年贈与（三年で贈与）
       → 贈与税：｛（4,000万円÷6－110万円）×20％－30万円｝×2人×3年 ＝488万円
   4. 相続時精算課税制度を適用（一括で贈与） → 贈与税：0円
2. 売却し現金により贈与
   1. 譲渡所得税
       （譲渡金額―取得費―譲渡費用）×20.315％＝譲渡所得税
       （4,000万円―200万円※）×20.315％＝772万円
         ※取得金額が不明のため、売却金額の5％相当額で産地しています
         ※譲渡費用は業者に対する費用などが該当します
3. 対策

   相続時精算課税制度を利用し、株を一括贈与する。

   その後、各相続人に毎年100万円を4年間贈与し、相続発生時には相続財産を基礎控除額以下とする。

• 関係者は、父、長女の夫、長女
• 平成30年5月に、長女の夫が建築価格1，600万円の木造家屋を新築。
• 住宅ローン1，800万円借入。返済期間35年。借入利率3．9％。
• ご相談時（令和5年7月）残債1，700万円。
• 父の相続財産は、預貯金8，000万円、その他不動産2，000万円。
• 家屋の固定資産税評価額 800万円。

住宅ローンの利息が高額なため、父から援助を受けて住宅ローンを完済したい。

長女の方からご相談を受けて、返済予定表を確認したところ、毎月の返済額およそ8万円の内、元金が2万5千円、利息が5万5千円でした。 利息の負担が大変大きかったため、父が援助をしたい気持ちは十分に理解が出来ましたが、父としては、長女の夫への援助であったため、 その代償として建物の名義を長女の夫から長女若しくは父の名義に変更したいとの意向でした。 そこで、父の相続税の節税対策にもなるように「負担付き贈与」を提案しました。
父は70代で相続人は、長女のみでした。父が亡くなった時の相続税は、相続人が一人であることから、高額になることが見込まれます。 建物の相続税評価額は固定資産税評価額であること、また時の経過により減価していきますので、 預貯金が建物に組み替わると相続税の節税となります。

※負担付き贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与契約 （今回のケースですと、家屋を贈与し、住宅ローンを弁済させる）を言います。

贈与税の課税価格は、「贈与財産の価額から負担額を控除した価額」となります。（相続税法基本通達21の2-4）
「贈与財産の価額」は、相続税評価額ではなく、取得時における通常の取引価額となります。

※所得税法上、贈与も譲渡所得における「譲渡」に含まれますので、 長女の夫には、負担に相当する金額を対価として譲渡所得税が課税されることになります。

※贈与財産の価額の計算 1，600万円－2，232，000円＝13，768，000円

1. ①減価償却費＝建物の取得価額×0．9×償却率×経過年数
   1，600万円×0．9×0．031×5年＝2，232，000円
2. ②償却率 木造22年×1．5（事業に使われていなかった場合）＝33年・・・0．031
3. ③経過年数 平成30年5月～令和5年7月・・・5年2か月→5年

この度のケースでは、贈与財産の価額より負担額の方が大きくなります。贈与金額がマイナスになることは考えられないことから、長女の夫に贈与税が課税されます。また、譲渡所得税の対価の額は、負担額ではなく建物の通常の取引価額として計算します。

（注1）800万円は、負担付き贈与時の家屋の固定資産税評価額です。 時の経過により原価することにより、相続時には800万円より低い金額となります。

• 岡崎市にお住まい方からのご依頼
• 夫が亡くなり相続開始
• 相続人は依頼人の他、子2人の計3名

先代から相続されていた岡崎市内の土地(800㎡、宅地)、自宅家屋、預貯金、生命保険など

• 自宅に隣接する家庭菜園を自宅と一体評価できるか検討し、一体利用と判断しました。その結果、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができ、不整形補正も含め23％の減額ができました。
• 小規模宅地の適用も検討し、併せて居住用宅地等の特例を適用しました。

☆512万円の節税を行うことができました。