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税理士 山本八重子
A．
→「共有」後に分遺産分割した場合は「贈与」となります。
民法上の取り扱いと税金の取り扱いは違っています。それぞれの場合についてご説明します。
相続人全員が納得すれば、何度でも分割協議は可能です。
そのため、一旦「共有」として遺産分割したとしても、再度「遺産分割協議書」を作成すことは可能です。2度目遺産分割協議書の内容で相続したと考えます。
相続税の申告時の状況で確定し、その後移動があった場合は「贈与」となります。
そのため、「共有」で申告し、後日再度遺産分割を行った場合、取得した人は他の相続人から贈与を受けたこととなります。
国税庁HP
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/sozoku2/02/06.htm#a-19_2_8
（分割の意義）
19の2－8 法第19条の2第2項に規定する「分割」とは、相続開始後において相続又は包括遺贈により取得した財産を現実に共同相続人又は包括受遺者に分属させることをいい、その分割の方法が現物分割、代償分割若しくは換価分割であるか、またその分割の手続が協議、調停若しくは審判による分割であるかを問わないのであるから留意する。
ただし、当初の分割により共同相続人又は包括受遺者に分属した財産を分割のやり直しとして再配分した場合には、その再配分により取得した財産は、同項に規定する分割により取得したものとはならないのであるから留意する。（昭47直資2－130追加、昭50直資2－257、平6課資2－114改正）
（注） 「代償分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの1人又は数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の現物を取得し、その現物を取得した者が他の共同相続人又は包括受遺者に対して債務を負担する分割の方法をいい、「換価分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの1人又は数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の全部又は一部を金銭に換価し、その換価代金を分割する方法をいうのであるから留意する。
「一部分割」
申告期限までに分割が確定したものは「遺産分割協議書」に記載します。
記載がないものは「分割が確定していないもの」となるため「未分割」となります。
未分割状態の場合、相続人の間で「共有」となります。
後日話し合いで取得者が確定した時点で、残りの財産（未分割部分）についての「遺産分割協議書」を作成します。
この場合、未分割部分の税金は一旦法定相続割合で納税し、分割が決まったら、相続人の間で精算します。
もらった財産によっては相続税が変わってしまいますが、相続人の間で精算できれば、税務署への申告も不要です。
理由は「相続税額」は既に税務署に納税済みだからです。
「一部分割」を選択した場合では「贈与税」は発生しません。
全て「相続税」の中での処理となります。
民法と税法の取り扱いが異なるため、税金に詳しくない弁護士や司法書士に相談した場合、おもわぬ税金の支払いが生じることがあります。
民法と税金の両方に精通した専門家にご相談するようにしましょう。
弊社では、「弁護士」「司法書士」「税理士」によるチームでのアドバイスを行っております。お気軽にご相談ください。
税理士 山本八重子
（前提）
父の財産：不動産5,000万円 金融資産7,000万円 生命保険1,000万円
母の財産：金融資産5,000万円
父の年齢：80歳 母の年齢：75歳
子：2人 孫：4人
A．両親ともに相続税がかかる場合は子と孫で贈与の種類が異なります。
“`
父からの贈与：子→相続時精算課税
孫→暦年贈与
母からの贈与：子→暦年贈与を選択し、何年か後に相続時精算課税を選択
孫→暦年贈与
もらった人について1年あたり110万円の非課税枠がありますが、相続時精算課税は贈与者を選択できます。
つまり、父からの贈与を「相続時精算課税」を選択し、母からの贈与を「暦年贈与」を選択した場合、年間で220万円の非課税枠があることになります。
暦年贈与は相続が発生した場合、過去7年分（令和13年以降）の贈与財産は、全額相続財産に加算されてしまします。
しかし、相続時精算課税を選択している場、令和6年以降の贈与財産は年間110万円までは相続財産に加算されません。
例えば、毎年110万円×7年＝770万円の贈与をしたとします。
暦年贈与の非課税額 ：100万円 → 相続財産加算額：660万円
相続時精算課税の非課税額：770万円 → 相続財産加算額： 0万円
何もしないと「暦年贈与」となります。
「相続時精算課税」を選択するためには「相続時精算課税選択届出書」を税務署に提出します。いったん選択すると取り消しはできません。
贈与は「認知症」になるとできなくなります。
そのため、贈与者の健康状態を考慮して「相続時精算課税選択届書」を提出するようにします。
孫に対する贈与は、相続財産への加算はありません。
また、孫が未成年の場合は「親権者（両親）」が贈与についての法的行為を行います。
つまり、通帳も親が管理することになります。ただし、成人（18歳）になった後は孫本人が管理する必要がありますので、気を付けるようにしましょう。
生前贈与は有効な手段となりますが、贈与税額を払ってでも贈与した方が有利になるケースや、やり方によっては贈与自体が否認され、名義預金として相続財産にされてしまうこともあります。
生前贈与をお考えの場合には、税理士等の専門家にご相談しましょう。
税理士 山本八重子
A．売却価格が購入時の価格を下回り、売却益（譲渡益）が出ない場合には、所得税および住民税は課税されません。
そのため、購入時の金額を証明する資料（売買契約書など）がお手元にあり、売却損となっていることが確認できれば、確定申告も不要となります。
土地については購入時点の金額で算定しますが、建物については、購入代金から所有期間に応じた「減価償却費」を差し引いた後の金額（未償却残高）が取得費となります。
そのため、売却価格が購入時の総額を下回る場合でも、建物の減価償却後の簿価と取得時の土地価格の合計を基準に改めて算定し、売却益が発生するかどうかを判断することが必要となります。
マンションの場合は土地と建物の一体譲渡になるため、土地と建物の損益は通算可能となります。判定は合算した金額で行うことができます。
前提：40年前にマンションを購入：耐用年数47年×1.5＝70年
購入価格：1,000万円 （内訳）土地：200万円 建物：800万円
譲渡時の評価額 土地：400万円 建物（未償却残高）：368万円
※土地と建物は損益通差できるため、合算して算定しています。
譲渡費用は0円と仮定しています。
登記費用や仲介手数料等が実際には費用になります。
譲渡時の評価額 土地：400万円 建物（未償却残高）：368万円
1. 申告が不要：譲渡金額≦土地（取得金額）＋建物（未償却残高）
譲渡金額：500万円
500万円―（200万円＋368万円）＝△68万円
1. 申告が必要：譲渡金額＞土地（取得金額）＋建物（未償却残高）
譲渡金額：600万円
600万円―（200万円＋368万円）＝32万円
税理士 山本八重子
A．遺贈・生命保険に気を付けましょう
相続開始前7年以内の贈与は、「生前贈与加算」の対象になります。
生前贈与加算とは、亡くなる前7年以内の贈与を相続財産に持ち戻すルールです。
しかし、持ち戻しの対象になる人は「相続または遺贈により財産を取得した者」となっており、民法上の相続人でも、財産をもらっていなければ持ち戻しお対象にはなりませんし、逆に民法上の相続人以外でも相続での財産をもらっている人は持ち戻しの対象になってしまいます。
お孫様の場合は、民法上の相続人ではありませんから、原則として持ち戻しの対象から除外されます。しかし、遺言で財産をもらってしまうと持ち戻しの対象になってしまいますから、生前贈与している場合には遺言書でお孫様に財産を渡さないようにしましょう。
うっかりしてしまうのが「生命保険」や「学資保険」です。判断のポイントは「掛金・保険料の負担者は誰か」ということです。
| 保険料負担者 | ① 被相続人 | → | 相続税 |
|---|---|---|---|
| ② 受取人 | → | 所得税 | |
| ③ ①②以外 | → | 贈与税 |
生前贈与加算は、相続発生年度により「持ち戻し対象期間」が異なります。
しかし、今から生前対策として「生前贈与」を行う場合は対象から除外されるタイミングは7年を超えたタイミングとなりますので注意しましょう。
ただし、財産評価基本通達による評価では合理性が欠如するような場合に、不動産鑑定評価額をもって相続税評価額とする場合もあります。
財産評価基本通達によらない不動産鑑定評価額は、否認されるリスクもありますので、慎重に検討することが重要となります。
検討する際のポイントは、
1. 評価通達でとらえきれない特別の事情があるかどうか
2. 不動産鑑定評価書に合理性があるかどうか
事例
評価対象地は、建築基準法の道路に2ｍ以上接していないため、財産評価通達によれば接道義務を満たさない土地として、無道路地の評価（評価通達20-3）をすることになります。
※仮に道路に2ｍ接道していたとしても、通路部分が2ｍない場合は、建物を建築することが出来ないため、無道路地評価をします。直径2ｍの大玉が転がるかどうかというイメージです。
無道路地の評価では、無道路地のしんしゃく額として想定開設通路に相当する価額を控除することが出来るのですが、その通路は現実の利用に即した最短最小面積とされます。
事例の場合、隣地の建物が通路境界ギリギリまで建築されているため、通路を拡幅することができません。このような特別な事情は、財産評価通達ではとらえきれていないのです。
ただし、貸金庫の内容物については、被相続人の財産として計上するものが保管されている可能性がありますので、相続が発生した場合は必ず内容物の確認をします。
相続が発生したことが分かると、金融機関は、貸金庫の開閉が出来なくなる手続きをします。相続発生後の貸金庫の開閉には、相続人全員の立ち会いがなければ、金融機関は開閉に応じません。立ち会いができない相続人からは委任状を取得します。
この場合、金融機関に相続人確認のため、被相続人の原戸籍、相続人全員の戸籍謄本等の書類を提出します。
ただし、遺言書があり、遺言書において遺言執行人に貸金庫の開閉の権限が与えられている文言があれば、遺言執行人の権限において貸金庫の開閉ができる場合もあります。
内容物の確認場面では、相続人が内容物を持ち出すことを防止するため、銀行員が立ち会うケースがあります。写真撮影が禁止されるケースもあります。
そして、内容物の引き取りの際は、金融機関に「遺産分割協議書」「遺言書」の提示を求められます。遺言書があっても相続人間で遺産分割協議をするケースがあるかと思いますが、こういったケースでも、遺言書があったことを金融機関に伝えると遺言書の提示をしなければ内容物を引き取ることが出来ません。遺言書に相続人以外の第3者に財産を取得させる内容の記載があった場合を想定すると、納得のいく対応です。
貸金庫には、「金」や「遺言書」など重要なものが保管されている可能性が高いため、内容物の確認はとても重要です。※現金については、原則保管禁止となります。
税務調査では、被相続人が契約した貸金庫だけでなく、相続人が契約した貸金庫も含めて契約日、開閉記録等が調査されます。場合によっては、調査官立ち合いのもと貸金庫の内容物を確認することもあります。
A．相続財産と確定申告の関係について、ご説明させていただきます。
この期間の配当金等の収入は共有となり、法定相続分で申告することが原則です。
しかし、実際に入金口座を相続した人がすべてもらってしまうことがあります。
この場合、もらった金額は贈与税の対象となりますが、110万円以下であれば非課税となりますので、税法上特に問題にはなりません。
また、特定口座により源泉されている場合は、既に納税済みとなるため、確定申告も気にしなくて大丈夫です。
変動額は譲渡した時に、譲渡時の名義人が申告します。
そのため、年末に時価の上昇部分について、申告は不要です。
また、取得金額及び取得時期は被相続人のものを引き継ぎます。
被相続人が購入した金額と相続人が譲渡した金額との差額で利益を計算し、税金を納めます。
また、特定口座を選択している場合は、証券会社が源泉として納税してくれます。
一般口座分だけ、確定申告の対象となります。
A.
海外の支店や子会社に1年以上の予定で勤務する人など、日本に住所がない人を税法上「非居住者」と呼びます。
この「非居住者」は、「国内源泉所得」にのみ日本の税金がかかります。「国内源泉所得」とは、国内にある資産の運用または保有により生ずる所得、国内にある土地、建物等の譲渡による所得などです。
非居住者が日本国内の不動産を売却した場合には申告漏れが起きる可能性があります。そこで、売却時点で買主が売却代金を売主（非居住者）に支払うときに一定の税金相当額を控除して売主に支払います。これを「源泉徴収制度」と言います。
そして、買主は源泉徴収により売主から預かった税金を国に納税します。
しかし、この源泉徴収税額は仮の税金です。売主（非居住者）は正確な税金を計算して、売却した年の翌年の3月15日までに「確定申告書」を税務署に提出し、不足分の税金を納税することになります。また、所得税の特例の適用により税金が戻ってくるケース（還付）もあります。
(1) 源泉徴収義務
国内において、非居住者から日本国内にある土地等を購入してその代金を国内で支払う場合には、買主に非居住者等に支払金額の10.21％相当額を源泉徴収する義務があります。
つまり、非居住者への支払われる金額は支払額の89.79％相当額となります。
買主は支払金額の10.21％相当額を翌月10日までに税務署に納付します。
ただし、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、自分または親族が住むための土地等を購入した場合には、その個人（買主）は源泉徴収をする必要はありません。
(2) 源泉徴収義務の判定
1 売却代金とは
手付金・中間金・固定資産税精算金・残代金をさします。
2
親族とは
配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。
3
1億円を超えるかどうかの判定
固定資産税精算金を含んだ金額により、その者の持ち分をもとに判定します。
例えば1億5,000万円の土地を売却した場合
所有者が1人：1億5,000万円＞1億円 ∴源泉徴収が必要
所有者が2人（持分は2分に1ずつ）：7,500万円＜1億円 ∴源泉徴収は不要
(3)源泉徴収の手続き
1 源泉徴収の手続き
売却代金を支払う都度、支払金額の10.21％相当額を源泉徴収金額として預かり、残りの売却代金の89.79％相当額を売主（非居住者）に支払います。
2 源泉徴収税額の納付
「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書」（源泉所得税の納付書）に必要事項を記載し、代金の支払日の翌月10日までに銀行の窓口等により納税します。
3 納付書・支払調書の交付
売主の確定申告時に必要となりますので、「源泉所得税の納付書のコピー」または「支払調書のコピー」を売主に渡します。
(1) 受取金額：源泉徴収の手続き
売主から売却代金の89.79％相当額が入金になります。
確定申告の際に源泉徴収された金額の証明書類の提出が必要となるため、買主から受け取った「源泉所得税の納付書のコピー」または「支払調書のコピー」を保管します。
もし、交付されない場合は、必ず買主に請求します。
(2) 確定申告について
不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日の間に、確定申告書を「納税管理人」が税務署に提出します。土地の譲渡代金は「所得税の申告分離課税」となります。
納税額がある場合には3月15日までに納付書により「納税管理人」が納税します。
居有用の3,000万円の特別控除等の特例も居住者と同様に適用できますので、事前に要件の確認をしておきます。その場合には源泉徴収された所得税額は戻ってきます。（還付）
(3) 納税管理人の選定
非居住者は海外にいるため、日本国内での申告納税等を行うことができません。そこで、非居住者（売主）に代わり日本国内における申告納税等の手続きを代行する人を納税管理人として選定します。
本来は日本国内に住所を有しなくなる時、つまり出国前に選定しますが、所得税の確定申告書に「所得税の納税管理人の選任届出書」を添付することもできます。
また、納税管理人は日本国内に住所があることが要件となるため、個人・法人を問いません。日本国内にいる配偶者や親族が選定されることが多いでが、税理士に依頼するケースもあります。
(4) 住所の判定
住所：生活の拠点をいい、客観的事実により判断します。
そのため、「単に住民票の登録」があっても、住所にはならないケースがあります。
居所：その人の生活の本拠という程度には至らないが、その人が現実に居住している場所
非居住者が日本国内にある不動産を売却した場合、通常の譲渡とは異なる部分が多くあります。また、譲渡所得の特例についても要件を満たせば適用することができます。
事前に税理士等の専門家に相談しましょう。
弊社においても、ご対応可能となりますので、お気軽に尋ねください。
こちらの記事は2024年9月30日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。 引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。
令和6年1月1日以後に相続、遺贈、又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の評価方法について、改正が行われました。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf（「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました）
分譲マンションについては、「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」とが大きく乖離しているケースがあり、このような場合、相続税の申告後に、国税当局から、路線価等に基づく相続税評価額ではなく鑑定価格等による時価で評価し直して課税処分されるというケースが発生していました。
令和4年4月、タワーマンションの相続税評価額について争われた最高裁判決で国税側の主張が認められ、相続人に3億円の追徴課税が課せられたことも、改正への大きなきっかけになったといわれています。
実は相続税法では、相続等により取得した財産の価額は「当該財産の取得の時における時価（客観的な交換価値）」によるものとされています。（相続税法の時価主義）
※「取得の時」とは、相続人が取得した時、すなわち相続開始の時を意味しています。そして、その時価評価を行うための具体的な評価方法が、財産の種類ごとに財産評価基本通達によって定められています。
この時価主義の下、「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の評価が適正に行われるため（＝「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」との大きな乖離を解消するため）に、今回の基本通達の改正が行われたのです。
※国税庁の検討資料の中では、マンションの評価に関する通達を見直す必要性についてマンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）
＝区分所有権の価額（①）＋敷地利用権の価額（②）
（注1）「家屋の固定資産税評価額」は、1棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によって按分して各戸の評価額を算定
（注2）「敷地全体の価額」は、路線価方式又は倍率方式により評価
改正前と同様に算出した金額に、区分所有補正率を掛け算することとなりました。
築年数、マンションの総階数、所在階、面積により算出される「評価乖離率」を用いて算出される「評価水準」により決まります。少し複雑な計算方法となりますが…
簡単に言ってしまうと、
というように、市場売買価格に対応する補正が行われるような計算の仕組みとなっています。
また、この区分所有補正率による評価方法の適用のないもの（例 地上2階建以下低層の集合住宅 など）も定められています。
※区分所有補正率は、国税庁HP「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/pdf/0023011-042.pdf」により計算することができます。相続税の生前対策を考えるうえで不動産の活用は有効な手段ですが、本件のような法律の改正に伴う影響や法律の内容を正しく理解したうえで対策を講じることが大切です。
適切な手法を適時に活用するためには、専門家への相談をおすすめします。
50代女性
株式
| 贈与方法 | 贈与税 | 相続税 | |
|---|---|---|---|
| 現状 | 80万円 | ||
| 暦年贈与 | 一括 | 1,171万円 | |
| 2年 (12月・1月) |
708万円 | ||
| 3年 | 488万円 | ||
| 相続時精算課税: 4000万円 | 0万円 | ||
※7年（3年）以内に相続が発生した場合、相続財産に加算されます
相続時精算課税制度を利用し、株を一括贈与する。
その後、各相続人に毎年100万円を4年間贈与し、相続発生時には相続財産を基礎控除額以下とする。
贈与財産の持ち戻し計算がされた場合、相続税評価額は「贈与時の金額」となります。 また、贈与により取得した株の配当金は子の収入となります。
贈与には、暦年贈与と相続時精算課税の2つの方法があります。
相続時精算課税精度は一度選択すると、それ以後の贈与について暦年贈与は適用されません。
令和6年以降、相続時精算課税税度では毎年110万円まで持ち戻し計算から除外されますから、この制度を利用して節税対策を行います。
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