相続税の申告,無料相談は名古屋市の相続税専門税理士へ

50代女性

• 母の相続税がいくらか知りたい
• 有価証券を4,000万円ほど母が保有している。 今後の値上がりを考えると、早めに相続人に贈与した方がよいのか、そのまま相続まで母が株を持っている方がいいのか知りたい。

株式

• 株式 4,000万円
• 預金 1,000万円

相続人: 子2人

基礎控除額: 4,200万円

贈与方法		贈与税	相続税
現状			80万円
暦年贈与	一括	1,171万円
	2年 (12月・1月)	708万円
	3年	488万円
相続時精算課税: 4000万円		0万円

※7年（3年）以内に相続が発生した場合、相続財産に加算されます

1. 株をそのまま贈与
   1. 暦年贈与(一括贈与)
       → 贈与税：｛（4,000万円÷2－110万円）×45％－265万円｝×2人＝1,171万円
   2. 暦年贈与（二年で贈与） ：12月及び翌年1月
       → 贈与税：｛（4,000万円÷4－110万円）×30％－90万円｝×2人×2年 ＝708万円
   3. 暦年贈与（三年で贈与）
       → 贈与税：｛（4,000万円÷6－110万円）×20％－30万円｝×2人×3年 ＝488万円
   4. 相続時精算課税制度を適用（一括で贈与） → 贈与税：0円
2. 売却し現金により贈与
   1. 譲渡所得税
       （譲渡金額―取得費―譲渡費用）×20.315％＝譲渡所得税
       （4,000万円―200万円※）×20.315％＝772万円
         ※取得金額が不明のため、売却金額の5％相当額で産地しています
         ※譲渡費用は業者に対する費用などが該当します
3. 対策

   相続時精算課税制度を利用し、株を一括贈与する。

   その後、各相続人に毎年100万円を4年間贈与し、相続発生時には相続財産を基礎控除額以下とする。

• 関係者は、父、長女の夫、長女
• 平成30年5月に、長女の夫が建築価格1，600万円の木造家屋を新築。
• 住宅ローン1，800万円借入。返済期間35年。借入利率3．9％。
• ご相談時（令和5年7月）残債1，700万円。
• 父の相続財産は、預貯金8，000万円、その他不動産2，000万円。
• 家屋の固定資産税評価額 800万円。

住宅ローンの利息が高額なため、父から援助を受けて住宅ローンを完済したい。

長女の方からご相談を受けて、返済予定表を確認したところ、毎月の返済額およそ8万円の内、元金が2万5千円、利息が5万5千円でした。 利息の負担が大変大きかったため、父が援助をしたい気持ちは十分に理解が出来ましたが、父としては、長女の夫への援助であったため、 その代償として建物の名義を長女の夫から長女若しくは父の名義に変更したいとの意向でした。 そこで、父の相続税の節税対策にもなるように「負担付き贈与」を提案しました。
父は70代で相続人は、長女のみでした。父が亡くなった時の相続税は、相続人が一人であることから、高額になることが見込まれます。 建物の相続税評価額は固定資産税評価額であること、また時の経過により減価していきますので、 預貯金が建物に組み替わると相続税の節税となります。

※負担付き贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与契約 （今回のケースですと、家屋を贈与し、住宅ローンを弁済させる）を言います。

贈与税の課税価格は、「贈与財産の価額から負担額を控除した価額」となります。（相続税法基本通達21の2-4）
「贈与財産の価額」は、相続税評価額ではなく、取得時における通常の取引価額となります。

※所得税法上、贈与も譲渡所得における「譲渡」に含まれますので、 長女の夫には、負担に相当する金額を対価として譲渡所得税が課税されることになります。

※贈与財産の価額の計算 1，600万円－2，232，000円＝13，768，000円

1. ①減価償却費＝建物の取得価額×0．9×償却率×経過年数
   1，600万円×0．9×0．031×5年＝2，232，000円
2. ②償却率 木造22年×1．5（事業に使われていなかった場合）＝33年・・・0．031
3. ③経過年数 平成30年5月～令和5年7月・・・5年2か月→5年

この度のケースでは、贈与財産の価額より負担額の方が大きくなります。贈与金額がマイナスになることは考えられないことから、長女の夫に贈与税が課税されます。また、譲渡所得税の対価の額は、負担額ではなく建物の通常の取引価額として計算します。

	計算結果	計算式
	長女の夫
贈与税	219，800円	1，700万円－13，768，000円＝3，232，000円 （3，232，000円－110万円）×15％－10万円＝219，800円
譲渡所得税	0円	13，768，000円－13，768，000円＝0円
	父の相続税
相続税	1，220万円	1億円－3，600万円（基礎控除）＝6，400万円 6，400万円×30％－700万円＝1，220万円
相続税 （負担付き贈与後）	950万円	（1億円－1，700万円＋800万円（注1））－3，600万円＝5，500万円 5，500万円×30％－700万円＝950万円

（注1）800万円は、負担付き贈与時の家屋の固定資産税評価額です。 時の経過により原価することにより、相続時には800万円より低い金額となります。

• 岡崎市にお住まい方からのご依頼
• 夫が亡くなり相続開始
• 相続人は依頼人の他、子2人の計3名

先代から相続されていた岡崎市内の土地(800㎡、宅地)、自宅家屋、預貯金、生命保険など

• 自宅に隣接する家庭菜園を自宅と一体評価できるか検討し、一体利用と判断しました。その結果、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができ、不整形補正も含め23％の減額ができました。
• 小規模宅地の適用も検討し、併せて居住用宅地等の特例を適用しました。

		ご依頼人による集計	弊法人の計算結果
遺産の内訳	土地	8,200万円	4,230万円
	家屋	360万円	360万円
	預貯金	1,850万円	1,850万円
	その他	680万円	680万円
遺産合計		1億1,090万円	7,120万円
基礎控除額		4,800万円	4,800万円
課税対象遺産総額		6,290万円	2,320万円
相続税額		744万円	232万円

☆512万円の節税を行うことができました。

遺産分割協議において、相続人同士が、不動産を共有名義で取得するケースは、後々のトラブルの原因となり得るためあまり多くはないのですが、今回は、相続財産である不動産を共有名義で取得した後に、

について、ご説明したいと思います。

① 共有名義のままその不動産を売却する場合

前提条件として、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の承諾が必要となります。例えば、以下のように、Ａの持分2分の1、Ｂの持分2分の1の甲土地を売却するときは、ＡとＢの合意が必要となります。

甲土地

Ａ：持分2分の1
Ｂ：持分2分の1

土地を売却した時は、譲渡所得の申告が必要となりますが、これは、Ａ及びＢがそれぞれ自分の持分の分だけ申告することになります。収入金額も2分の1、取得費及び譲渡費用も2分の1にそれぞれ按分して申告します。

そして、最も大きなメリットは、「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用要件を満たす場合には、Ａ及びＢそれぞれに適用できるという事です。つまり、

となりますが、この譲渡所得からＡ及びＢがそれぞれ3,000万円を控除できるという、とってもインパクトの大きなものになってきます。

その他、自分の持分だけ売却することも出来るのですが、一般的には2分の1の所有権だけ購入するという買い手はいません。しかし、相続争いのケースで、共有者への嫌がらせとして、自分の持分を売却したり贈与したりするケースも中にはあります。

② 共有物分割により単独名義にする場合

共有物の分割とは、共有状態を解消する手続きで、今回は、1筆の土地を2筆に分割するような現物分割により単独名義にする場合についてご説明します。

Ａ単独所有

Ｂ単独所有

共有の相手方が不承諾の場合でも、裁判所に分割請求の申立をすることにより、分割することが出来ます

そして、持分に応ずる現物分割の場合は、譲渡はなかったものとされます。

＊所得税基本通達33-1の6

個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。
※分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しい時は、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するのであるから留意する。

ただし、、不等価の共有物分割の場合には、相続税法9条により贈与があったものとみなされ贈与税の課税対象となることもありますので、注意が必要です。

また、共有者の一人が共有持分を放棄した場合、共有者が死亡して相続人がない場合には、その持分は他の共有者に帰属するという民法255条の規定にも注意が必要です。安易に分割をしてしまうと、取得できるはずの土地が取得できなくなったという事もあります。

関係者

相談内容

遺産の内容

サポート内容

比較計算

こちらの記事は2022年7月21日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。 引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。

相続で引き継いだ土地や建物を相続人の方が利用しない場合、売却を検討される方も多いかと思います。

土地や建物を売却した時は、他の所得と分離して、「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を控除して「譲渡所得」を算出します。そして、その譲渡所得に一定の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

譲渡所得の申告をするとき、「収入金額」については契約書に明記されていますので、それほど悩むことはないのですが、「取得費」については取得時の資料がないため不明であったり、「譲渡費用」については、どこまでが譲渡費用として認められるのかその範囲について悩ましいケースが多くあります。

そのような場合には、次のような検討をします。

取得費は、「その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする」と規定されております。（所得税法第38条）

相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぐのですが、これらの金額が不明な場合、概算取得費（収入金額の5％）（措法31の4）により計算した価額とすることになります。

おおよその金額は記憶などにより分かっているのだけれど、証明する資料がないといった場合に、概算取得費で計算すると、実際の取得費と想定される金額よりも少なくなり、納得できないという事もあるのではないでしょうか。

そのような場合には、次のようなものから取得費を推定します。

1. 手帳、メモ、家計簿、通帳の出金記録など
2. 購入当時のパンフレット、売主や仲介業者の取引記録
3. 履歴事項証明書乙区の抵当権設定額、借入金の額
4. 建物の標準的な建築価格表による建築費
5. 路線価図。路線価が付されていない時は倍率地域のため固定資産税評価額
6. 国土交通省の地価、公示土地総合情報システムより、購入時の地下公示価格より推計
7. 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数で推計（全国主要198都市の宅地を対象に毎年年2回調査を実施して指数を計算※1）
   ※1 土地の譲渡価額×取得時の市街地価格指数/譲渡時の市街地価格指数＝推定取得費（ただしこれは、特定の市を対象にした指数ではないため、慎重に判断をしなければいけません。）

その他、取得費に算入することができるもので、忘れがちなものに次のようなものがあります。※2

※2 なお、これらの費用は、概算取得費を使用した場合は、概算取得費に含まれているものとして、取得費に算入することはできません。

譲渡費用は、次に掲げる費用をいう事とされています。（所基通33―7）

その他、譲渡費用に該当するかどうか悩ましいものとして次のようなものがあります。

• 譲渡代金の回収を弁護士に依頼した費用は、譲渡に要した費用ではないため控除できません。
• 土地に設定されていた抵当権抹消のために司法書士に支払った費用は、譲渡に直接要した費用ではないため控除できません。（過去の判例）
• 譲渡とは関係ない過去に支払った測量費用は、控除できません。
• 譲渡するために取り壊した家屋の滅失登記の費用は、控除できます。
• 仲介業者との打合せをするための交通費や宿泊費は、売買契約のためのものであれば控除できます。
• 家財処分費用は、譲渡をするために直接要した費用ではないため控除できません。

抵当権抹消の費用や家財処分費用などは、譲渡するために必要な費用だから控除できるのではないかとも考えられますが、譲渡費用については限定的となっております。

相続した土地や建物を売却する際に、要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（措法35条③）（※3）や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（措法39）（※4）の適用を受けることができます。

専門的な知識が求められますので、お悩みの際はお気軽にご相談ください。

※3 相続開始の日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すると譲渡所得から最高3,000万円控除することが出来ます。
※4 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。

※こちらの記事は2022年06月24日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。
引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。

被相続人から相続開始前3年以内に贈与により取得した財産がある場合には、その贈与を受けた財産の価額を相続税の計算上、加算する必要があります。

加算の対象は、贈与税の納付の有無にかかわらず、3年以内ならすべて対象です。

また、相続時精算課税に係る贈与についても、その価額を加算して相続税額を計算します。

税務署で過去の贈与税申告書を確認

1. 自分の申告内容を確認したいとき

税務署で申告書の閲覧申請をします。閲覧なので、コピーをとることはできません。
紙に写し取るか、スマートフォン等で撮影することができます。

2. ほかの相続人等の申告内容を確認したいとき

相続税法第49条第1項の規定に基づく開示請求書を税務署へ提出します。
請求書の様式は国税庁のホームページにありますので、詳細はそちらでご確認ください。

税務署から届く開示書の記載内容は次のとおりです。

1. 開示対象者
2. 相続開始前3年以内の贈与（③を除く）の合計額
3. 相続時精算課税適用分の贈与の合計額

開示書が届くまでは1か月ほどかかることが多いです。申告期限に間に合うよう余裕を持って手続きをしてください。

前述のように、必要な贈与税の申告をしていない場合、基礎控除以下で贈与税申告していないものも、加算の対象に含まれます。

贈与契約書、被相続人の通帳、相続人の通帳などを参考に漏れのないように留意してください。

3年以内の贈与が生前贈与加算にならない場合

1. 相続人が、3年以内に暦年贈与は受けたが、相続または相続時精算課税に係る贈与で財産を取得していないとき
2. 受贈者が、相続人でないとき
   例えば、被相続人であるおじい様から子（相続人）孫（相続人でない）に3年以内に贈与があった場合、加算対象は子（相続人）の贈与だけです。

不動産、特に都市部のマンションの相続税評価額を算定する方法につき、近年議論がありますが、この問題に関連して最近、最高裁判所より重要な判断が出されましたので、これを整理してお伝えしたいと思います。

相続税計算の基準となる被相続人の遺産の評価額は国税庁から公表されている財産評価基本通達に従って算定します。

この通達において、都市部（市街化区域）の宅地の評価は国税庁が毎年定める路線価に基づいて計算することとされ、建物（家屋）はその固定資産税評価額に基づいて計算することとされています（通達11、89）。

令和4年4月19日、最高裁は相続財産であるマンションの評価につき、この路線価に基づく評価額ではなく、国税局が別途実施した鑑定による評価額を採用し追徴課税を行ったことについて、これを適法であるとの判断を示しました。

一見すると最高裁が通達の評価方法に反した結論を出したようにも思えますが、この財産評価基本通達はその総則に次のような記載があります。

この定めがあることにより、課税庁が「著しく不適当」と判断した場合は、路線価以外の方法で宅地を評価できることとなりますが、むやみに適用されることはなく、一般に「伝家の宝刀」とも呼ばれています。

今回最高裁で判断された事案は、国税庁が不動産評価に対してこの「伝家の宝刀」を適用したことにつき、最高裁がこれを是認したというものであり、報道でも大きく取り上げられました。

ここで本事案の事実関係を見ていきたいと思います。

この事案は、被相続人が生前に、銀行から資金を借り入れた上で、東京都内および川崎市内のマンションをそれぞれ約8億3700万円および約5億5000万円で購入したことに始まります。

2つ目のマンションを購入した2年半後に相続が開始となり、相続人らが路線価に基づきこの2つのマンションの敷地評価をしたところ、それぞれ約2億円および約1億3000万円と計算されました。

マンション購入のための借入金がこの不動産評価額以上残っており(約10億円)、これが相続税計算上債務控除の扱いとなるため、結果として相続税額はゼロという申告となりました。

これに対し管轄税務署は、この路線価を用いたマンション評価額を「著しく不当」と判断し、通達6項に基づき、税務署が別途実施した鑑定に基づく評価額（それぞれ7億5400万円および5億1900万円）を相続税計算における評価額として採用し、相続人に対し更正処分と約3億円の追徴課税を行いました。

	被相続人の購入金額	路線価に基づく評価額	税務署が示した鑑定評価額	乖離する金額
東京都内のマンション	約8億3700万円	約2億円	約7億5400万円	約5億5400万円
川崎市内のマンション	約5億5000万円	約1億3000万円	約5億1900万円	約3億8900万円

相続人は、国税不服審判所の裁決を経て東京地方裁判所に課税処分の取り消しを求めて提訴しました。

東京地方裁判所は、租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかな「特別な事情」がある場合には、評価通達で定める以外の合理的な方法で評価することが許されるという判断を示した上で、本事案におけるマンションの路線価に基づく評価額と売買価額や鑑定評価額を比べ4倍ほど乖離している事実を指摘し、この路線価評価の合理性につき疑義があるとしました。

結果として、国税局が採用した鑑定評価額を基礎とする更正処分は適法であるとし、相続人の請求を棄却しました。

そして東京高等裁判所での控訴審も相続人側の敗訴となり、相続人側が上告し、令和4年3月に弁論期日が設けられました。

本判決において最高裁判所は、租税法上の「平等原則」につき、「租税法の適用に関し、同様に状況にあるものは同様に取り扱われることを要求するもの」とした上で、

「課税庁が、特定の者の相続財産の価額についてのみ評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、たとえ当該価額が客観的な交換価値としての時価を上回らないとしても、合理的な理由のない限り、上記の平等原則に違反するものとして違法というべき」としながらも、

「相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが上記の平等原則に違反するものではないと解するのが相当である」として、本事案における課税庁の評価額計算は適法と判断しました。

なお、本事案では、

1. ①被相続人は当該マンションを90歳および91歳の時に銀行から多額の借入れを行った上で購入していること、
2. ②当該借入れにかかる銀行の稟議書によると、当該マンションの購入と銀行借入れにつき、被相続人および法人の事業承継の過程の一つと主張してはいるものの、近い将来発生が予想される相続において相続税の負担を減らすことを期待してあえて企図して実行したという事実が認められることから、

最高裁は、「租税負担の軽減をも意図してこれを行ったものといえる」と相続人の租税回避の意思も合わせて認識し、「他の納税者と上告人らとの間に看過し難い不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反するというべき」と断じています。
（本事案の2つのマンションのうち、1つは相続開始の9ヶ月後に売却されており、この点も考慮された可能性があります。）

昨今、不動産、特にタワーマンション等、比較的高値で取引される物件を活用した相続税の生前対策がよく見受けられますが、
今般の最高裁の判断は、こういった現状を踏まえ、行き過ぎた相続税対策に対して警鐘を鳴らす意味も込められているように思えます。

この判例が出されたことにより、路線価に基づく土地評価が課税庁の判断で否定されることが現実的にあることがより明確にされたことになりますので、
不動産を利用した相続税の生前対策について、この先これまで以上に慎重に判断せざるを得なくなったと言わざるを得ません。

本事案のように、被相続人および相続人の租税回避行為とも認められる事実が明らかに見られる場合は課税当局により「伝家の宝刀」が抜かれても仕方のないところではあります。

相続税法には租税回避行為を規制するため、同族会社等の行為計算否認の規定はありますが(相続税法64条)、
あくまで法人を利用した場合の租税回避行為を規制する仕組みですので、本事案にはこれが直接当てはまらず、評価通達6項を適用するかたちで、この租税回避行為を咎めたのかもしれません。（この辺りは明確ではありません。）

ただ、評価通達6項を土地評価に適用し、路線価を利用した評価を否定する可能性に踏み込むのであれば、
最高裁判所には、時価との乖離の度合いや不動産購入から相続発生までの間の年数など、評価通達6項を不動産評価に適用する場合の基準となる指標ないし要件を示すようなその後の評価通達等の整備につなげる判決を出すことにより、
納税者間の公平性と財産評価計算の統一性を確保していただきたかったと思います。

相続人が複数いる場合、相続人の方から次のような質問を受けることがあります。

「相続税の申告期限までに、遺産分割協議が整わない場合は、相続税の申告はどうなるのですか？」

被相続人の財産に属した一切の権利及び義務は、相続開始の時から相続人に承継され、相続人が複数いる場合は共有となります。

これらの財産は、遺産分割協議により各相続人に分配されるのですが、相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わない場合は、「未分割申告書」を提出することになります。

遺産分割協議が整わないのは相続人間の問題であり、
また、分割確定の時まで申告期限を延長すると延々と未分割のまま放置することが考えられ、
課税の安定と公平が図られないことから、
「相続税は申告期限までに納めてください」という事です。

「未分割申告書」を提出する場合の主なデメリットは次の通りです。

1. 配偶者に対する相続税額の軽減が適用できない。
2. 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例が適用できない。
3. 被相続人の預貯金が解約できないため納税資金を自分で確保しなければいけない。

②については、一定の手続きをとることにより、遺産分割が整った際には、特例の適用を受けることができます。

しかし、減税の効果が大きな特例のため、自己資金で一旦相続税を納めることは、特に被相続人の遺産額が大きい場合には納税額も多くなるため、困難となってきます。

そこで、相続人全員の合意に達する財産がある場合には、相続財産の一部分割をして、その財産について、小規模宅地等の特例の適用をして申告書を提出することがあります。

ところで、小規模宅地等の特例の適用については、

• 特例対象宅地等が複数ある場合、
• 例えば一部分割した他に未分割特例対象宅地等がある場合や、
• 遺言によって取得した土地とは別に未分割の特例対象宅地等がある場合

には、特例の適用を受けることについて相続人全員の「同意書」が必要になってくることはご存知でしょうか。

この同意を得られないと小規模宅地等の特例の適用は認められないため、実務では一部分割をする際には、同時に特例の適用の同意の話し合いも行われます。

このように、未分割申告書は法定相続分で申告するのですが、一部分割があった場合の未分割申告書はどのように申告するのでしょうか。

未分割財産の申告には、

• 未分割財産を単純に法定相続分で分配する方法（積上げ方式）

と

• 分割分も含めて法定相続分で分割を行う方法（穴埋め方式）

がありますが、穴埋め方式が合理的とされています。

未分割財産の具体的計算例は次の通りです。

お客様の声を一部ご紹介させていただきます。

当事務所では、今後のサービスの向上・改善のためアンケートを実施いたしております。お客様からお寄せいただいた貴重なご意見を真摯に受け止め、今までより一層お客様にご満足していただける、信頼していただけるよう精進してまいります。