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遺産分割協議において、相続人同士が、不動産を共有名義で取得するケースは、後々のトラブルの原因となり得るためあまり多くはないのですが、今回は、相続財産である不動産を共有名義で取得した後に、
について、ご説明したいと思います。
前提条件として、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の承諾が必要となります。例えば、以下のように、Ａの持分2分の1、Ｂの持分2分の1の甲土地を売却するときは、ＡとＢの合意が必要となります。
土地を売却した時は、譲渡所得の申告が必要となりますが、これは、Ａ及びＢがそれぞれ自分の持分の分だけ申告することになります。収入金額も2分の1、取得費及び譲渡費用も2分の1にそれぞれ按分して申告します。
そして、最も大きなメリットは、「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用要件を満たす場合には、Ａ及びＢそれぞれに適用できるという事です。つまり、
その他、自分の持分だけ売却することも出来るのですが、一般的には2分の1の所有権だけ購入するという買い手はいません。しかし、相続争いのケースで、共有者への嫌がらせとして、自分の持分を売却したり贈与したりするケースも中にはあります。
共有物の分割とは、共有状態を解消する手続きで、今回は、1筆の土地を2筆に分割するような現物分割により単独名義にする場合についてご説明します。
| Ａ単独所有 | Ｂ単独所有 |
共有の相手方が不承諾の場合でも、裁判所に分割請求の申立をすることにより、分割することが出来ます
そして、持分に応ずる現物分割の場合は、譲渡はなかったものとされます。
ただし、、不等価の共有物分割の場合には、相続税法9条により贈与があったものとみなされ贈与税の課税対象となることもありますので、注意が必要です。
また、共有者の一人が共有持分を放棄した場合、共有者が死亡して相続人がない場合には、その持分は他の共有者に帰属するという民法255条の規定にも注意が必要です。安易に分割をしてしまうと、取得できるはずの土地が取得できなくなったという事もあります。
| 父の遺産の分割内容 | 母の相続財産 | 相続税額の総額 | |
|---|---|---|---|
| パターン1 | すべて母が相続 | 土地 家屋 金融資産 | 545万円 |
| パターン2 | 土地家屋は子A 金融資産は母 | 金融資産 | 80万円 |
パターン2を採用することにより、相続税の節税、および相続税申告書作成報酬も抑えられる結果となりました。
こちらの記事は2022年7月21日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。 引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。
相続で引き継いだ土地や建物を相続人の方が利用しない場合、売却を検討される方も多いかと思います。
土地や建物を売却した時は、他の所得と分離して、「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を控除して「譲渡所得」を算出します。そして、その譲渡所得に一定の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
譲渡所得の申告をするとき、「収入金額」については契約書に明記されていますので、それほど悩むことはないのですが、「取得費」については取得時の資料がないため不明であったり、「譲渡費用」については、どこまでが譲渡費用として認められるのかその範囲について悩ましいケースが多くあります。
そのような場合には、次のような検討をします。
取得費は、「その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする」と規定されております。（所得税法第38条）
相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぐのですが、これらの金額が不明な場合、概算取得費（収入金額の5％）（措法31の4）により計算した価額とすることになります。
おおよその金額は記憶などにより分かっているのだけれど、証明する資料がないといった場合に、概算取得費で計算すると、実際の取得費と想定される金額よりも少なくなり、納得できないという事もあるのではないでしょうか。
そのような場合には、次のようなものから取得費を推定します。
その他、取得費に算入することができるもので、忘れがちなものに次のようなものがあります。※2
譲渡費用は、次に掲げる費用をいう事とされています。（所基通33―7）
その他、譲渡費用に該当するかどうか悩ましいものとして次のようなものがあります。
抵当権抹消の費用や家財処分費用などは、譲渡するために必要な費用だから控除できるのではないかとも考えられますが、譲渡費用については限定的となっております。
相続した土地や建物を売却する際に、要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（措法35条③）（※3）や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（措法39）（※4）の適用を受けることができます。
専門的な知識が求められますので、お悩みの際はお気軽にご相談ください。
※3 相続開始の日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すると譲渡所得から最高3,000万円控除することが出来ます。
税理士法人名古屋総合パートナーズでは、お客様の疑問などを積極的にコンテンツ化し、相続税で悩まれている全ての方へ正しい知識が提供できるように、日々サイトの改善を行っております。現在、サイトコンテンツの追加の際にお客様の求める情報を素早く提供するため、Facebook ページから広くご意見を募集しております。
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被相続人から相続開始前3年以内に贈与により取得した財産がある場合には、その贈与を受けた財産の価額を相続税の計算上、加算する必要があります。
加算の対象は、贈与税の納付の有無にかかわらず、3年以内ならすべて対象です。
また、相続時精算課税に係る贈与についても、その価額を加算して相続税額を計算します。
税務署で申告書の閲覧申請をします。閲覧なので、コピーをとることはできません。 紙に写し取るか、スマートフォン等で撮影することができます。
相続税法第49条第1項の規定に基づく開示請求書を税務署へ提出します。 請求書の様式は国税庁のホームページにありますので、詳細はそちらでご確認ください。
税務署から届く開示書の記載内容は次のとおりです。
開示書が届くまでは1か月ほどかかることが多いです。申告期限に間に合うよう余裕を持って手続きをしてください。
前述のように、必要な贈与税の申告をしていない場合、基礎控除以下で贈与税申告していないものも、加算の対象に含まれます。
贈与契約書、被相続人の通帳、相続人の通帳などを参考に漏れのないように留意してください。
3年以内の贈与が生前贈与加算にならない場合
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相続税計算の基準となる被相続人の遺産の評価額は国税庁から公表されている財産評価基本通達に従って算定します。
この通達において、都市部（市街化区域）の宅地の評価は国税庁が毎年定める路線価に基づいて計算することとされ、建物（家屋）はその固定資産税評価額に基づいて計算することとされています（通達11、89）。
令和4年4月19日、最高裁は相続財産であるマンションの評価につき、この路線価に基づく評価額ではなく、国税局が別途実施した鑑定による評価額を採用し追徴課税を行ったことについて、これを適法であるとの判断を示しました。
一見すると最高裁が通達の評価方法に反した結論を出したようにも思えますが、この財産評価基本通達はその総則に次のような記載があります。
（この通達の定めにより難い場合の評価）
6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
この定めがあることにより、課税庁が「著しく不適当」と判断した場合は、路線価以外の方法で宅地を評価できることとなりますが、むやみに適用されることはなく、一般に「伝家の宝刀」とも呼ばれています。
今回最高裁で判断された事案は、国税庁が不動産評価に対してこの「伝家の宝刀」を適用したことにつき、最高裁がこれを是認したというものであり、報道でも大きく取り上げられました。
ここで本事案の事実関係を見ていきたいと思います。
この事案は、被相続人が生前に、銀行から資金を借り入れた上で、東京都内および川崎市内のマンションをそれぞれ約8億3700万円および約5億5000万円で購入したことに始まります。
2つ目のマンションを購入した2年半後に相続が開始となり、相続人らが路線価に基づきこの2つのマンションの敷地評価をしたところ、それぞれ約2億円および約1億3000万円と計算されました。
マンション購入のための借入金がこの不動産評価額以上残っており(約10億円)、これが相続税計算上債務控除の扱いとなるため、結果として相続税額はゼロという申告となりました。
これに対し管轄税務署は、この路線価を用いたマンション評価額を「著しく不当」と判断し、通達6項に基づき、税務署が別途実施した鑑定に基づく評価額（それぞれ7億5400万円および5億1900万円）を相続税計算における評価額として採用し、相続人に対し更正処分と約3億円の追徴課税を行いました。
| 被相続人の購入金額 | 路線価に基づく評価額 | 税務署が示した鑑定評価額 | 乖離する金額 | |
| 東京都内のマンション | 約8億3700万円 | 約2億円 | 約7億5400万円 | 約5億5400万円 |
| 川崎市内のマンション | 約5億5000万円 | 約1億3000万円 | 約5億1900万円 | 約3億8900万円 |
相続人は、国税不服審判所の裁決を経て東京地方裁判所に課税処分の取り消しを求めて提訴しました。
東京地方裁判所は、租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかな「特別な事情」がある場合には、評価通達で定める以外の合理的な方法で評価することが許されるという判断を示した上で、本事案におけるマンションの路線価に基づく評価額と売買価額や鑑定評価額を比べ4倍ほど乖離している事実を指摘し、この路線価評価の合理性につき疑義があるとしました。
結果として、国税局が採用した鑑定評価額を基礎とする更正処分は適法であるとし、相続人の請求を棄却しました。
そして東京高等裁判所での控訴審も相続人側の敗訴となり、相続人側が上告し、令和4年3月に弁論期日が設けられました。
本判決において最高裁判所は、租税法上の「平等原則」につき、「租税法の適用に関し、同様に状況にあるものは同様に取り扱われることを要求するもの」とした上で、
「課税庁が、特定の者の相続財産の価額についてのみ評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、たとえ当該価額が客観的な交換価値としての時価を上回らないとしても、合理的な理由のない限り、上記の平等原則に違反するものとして違法というべき」としながらも、
「相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが上記の平等原則に違反するものではないと解するのが相当である」として、本事案における課税庁の評価額計算は適法と判断しました。
なお、本事案では、
最高裁は、「租税負担の軽減をも意図してこれを行ったものといえる」と相続人の租税回避の意思も合わせて認識し、「他の納税者と上告人らとの間に看過し難い不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反するというべき」と断じています。
（本事案の2つのマンションのうち、1つは相続開始の9ヶ月後に売却されており、この点も考慮された可能性があります。）
昨今、不動産、特にタワーマンション等、比較的高値で取引される物件を活用した相続税の生前対策がよく見受けられますが、
今般の最高裁の判断は、こういった現状を踏まえ、行き過ぎた相続税対策に対して警鐘を鳴らす意味も込められているように思えます。
この判例が出されたことにより、路線価に基づく土地評価が課税庁の判断で否定されることが現実的にあることがより明確にされたことになりますので、
不動産を利用した相続税の生前対策について、この先これまで以上に慎重に判断せざるを得なくなったと言わざるを得ません。
本事案のように、被相続人および相続人の租税回避行為とも認められる事実が明らかに見られる場合は課税当局により「伝家の宝刀」が抜かれても仕方のないところではあります。
相続税法には租税回避行為を規制するため、同族会社等の行為計算否認の規定はありますが(相続税法64条)、
あくまで法人を利用した場合の租税回避行為を規制する仕組みですので、本事案にはこれが直接当てはまらず、評価通達6項を適用するかたちで、この租税回避行為を咎めたのかもしれません。（この辺りは明確ではありません。）
ただ、評価通達6項を土地評価に適用し、路線価を利用した評価を否定する可能性に踏み込むのであれば、
最高裁判所には、時価との乖離の度合いや不動産購入から相続発生までの間の年数など、評価通達6項を不動産評価に適用する場合の基準となる指標ないし要件を示すようなその後の評価通達等の整備につなげる判決を出すことにより、
納税者間の公平性と財産評価計算の統一性を確保していただきたかったと思います。
相続人が複数いる場合、相続人の方から次のような質問を受けることがあります。
「相続税の申告期限までに、遺産分割協議が整わない場合は、相続税の申告はどうなるのですか？」
被相続人の財産に属した一切の権利及び義務は、相続開始の時から相続人に承継され、相続人が複数いる場合は共有となります。
これらの財産は、遺産分割協議により各相続人に分配されるのですが、相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わない場合は、「未分割申告書」を提出することになります。
共同相続人又は包括受遺者が、民法の規定による相続分（法定相続分）又は包括遺贈の割合に従って財産を取得したものと仮定して課税価格を計算し、申告と納税をします（相法55条）。
遺産分割協議が整わないのは相続人間の問題であり、
また、分割確定の時まで申告期限を延長すると延々と未分割のまま放置することが考えられ、
課税の安定と公平が図られないことから、
「相続税は申告期限までに納めてください」という事です。
「未分割申告書」を提出する場合の主なデメリットは次の通りです。
②については、一定の手続きをとることにより、遺産分割が整った際には、特例の適用を受けることができます。
しかし、減税の効果が大きな特例のため、自己資金で一旦相続税を納めることは、特に被相続人の遺産額が大きい場合には納税額も多くなるため、困難となってきます。
そこで、相続人全員の合意に達する財産がある場合には、相続財産の一部分割をして、その財産について、小規模宅地等の特例の適用をして申告書を提出することがあります。
ところで、小規模宅地等の特例の適用については、
この同意を得られないと小規模宅地等の特例の適用は認められないため、実務では一部分割をする際には、同時に特例の適用の同意の話し合いも行われます。
このように、未分割申告書は法定相続分で申告するのですが、一部分割があった場合の未分割申告書はどのように申告するのでしょうか。
未分割財産の申告には、
未分割財産の具体的計算例は次の通りです。
遺産額2億円
一部分割により、配偶者乙が5,000万円取得 未分割財産1億5,000万円
法定相続分割合
配偶者乙・・・1/2
長男甲・・・・1/4
次男丙・・・・1/4
未分割財産1億5,000万円＋一部分割財産5,000万円＝2億円
配偶者乙・・・2億円×1/2-5,000万円＝5,000万円
長男甲・・・・2億円×1/4=5,000万円
次男丙・・・・2億円×1/4=5,000万円
お客様の声を一部ご紹介させていただきます。
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被相続人の死亡に伴い、勤務していた会社などから死亡退職金とともに弔慰金の支給を相続人が受けた場合の相続税での取り扱いはどのようになるのでしょうか。
香典や花輪代として会社などから贈られる弔慰金は、社会通念上、弔慰として相続人に贈られます。そのため、原則として相続税の課税対象となりません。
しかし、その金額が多額なものとなる場合もあるため、相続税法では弔慰金の非課税の限度を決めています。
被相続人の死亡が業務上か、それ以外の場合かによって異なります。
→被相続人の普通給与の3年分に相当する金額
→被相続人の普通給与の半年分に相当する金額
上記の金額を超えた場合には、退職手当金として相続税の課税の対象となります。
なお、業務上の死亡かの判断については、直接業務に起因する死亡又は業務と相当因果関係があると認められる死亡をいいます。
例えば以下のようなケースで業務上の死亡と判断されます。
例えば、被相続人の普通給与が月額40万円、弔慰金の支給額1,500万円の場合
40万円×36月＝1,440万円＜1,500万円となるため、弔慰金のうち1,500万円から1,440万円を差し引いた60万円が相続税の課税対象となります。
40万円×6月＝240万円＜1,500万円となるため弔慰金のうち1,500万円から240万円を差し引いた1,260万円が相続税の課税対象となります。
この相続税の課税対象となった金額は、退職手当金とみなされます。
退職手当金には、非課税枠があります。
このケースで、法定相続人が2人だった場合（他に退職手当金が支払われていないとする）には、退職手当金の非課税枠である法定相続人の人数（2人）×500万円＝1,000万円を差し引いた残額に相続税が課税されます。
弔慰金の非課税枠を超えた60万円＜1,000万円となるため、退職手当金として課税されるのはゼロとなります。
弔慰金の非課税枠を超えた1,260万円＞1,000万円となるため、1,260万円－1,000万円＝260万円、よって退職手当金として260万円が課税されます。
香典や花輪代として会社などから相続人に贈られる弔慰金は、弔慰金と判断される金額に上限が設定されています。これは、非課税ということを利用して節税目的での使用を防ぐ目的があります。
弔慰金を受け取っている場合には、弔慰金の詳細を確認し、相続税額の算出を行うように注意が必要です。
相続人が未成年者の場合に、相続開始時の年齢に応じて、相続税額から一定の限度までの額を控除する未成年者控除の対象者が、令和4年4月1日以後開始の相続等から18歳未満となります。
これは、民法上の成年年齢が20歳から18歳に引き下げられる改正に伴う見直しです。未成年者控除は、現行の20歳に達するまでの年数から18歳に達するまでの年数となります。
計算方法： （18歳 ｰ 相続開始の年齢）× 10万円
また、既に未成年者控除を受けたことがある者が2回目以降で控除できる額は、最初の相続等に係る控除可能額から既に控除を受けた額の合計額を控除した額、すなわち最初の相続税額から引ききれなかった残額となります。
ただ、今回のこの改正に伴い、注意が必要です。
最初の相続等が令和4年3月31日までに、2回目以降の相続等が令和4年4月1日以後に開始すると、2回目以降の控除可能額の計算で用いる最初の相続等に係る控除可能額は、上記計算方法の「（18歳－最初の相続開始の時の年齢）×10万円」で計算し直す必要があります。
以下の例で確認してみましょう。
具体例
1回目の相続 平成30年 （2歳、相続税額90万円）
2回目の相続 令和5年 （5歳、相続税額100万円）
1回目の控除可能額は、（20歳－2歳）×10万円＝180万円
よって、相続税額から控除される額は全額の90万円となる。
2回目の控除可能額は、未成年者控除の未成年の年齢が引き下げられた後に発生したため、１回目の相続時の年齢が18歳に達するまでの年齢で計算し直した控除可能額
（18歳－2歳）×10万円＝160万円から、
既に１回目で控除済みの90万円を引いた残りの70万円が控除される額となる。
計算の際、注意が必要です。
成人年齢の引き下げに伴って、変更されるものに、その他相続税法関連では、相続時精算課税の適用についても変更が生じます。
相続時精算課税制度の受贈者（財産をもらう人）の年齢要件も令和4年4月1日以後の贈与から18歳以上となりますので、財産などの状況によっては、相続時精算課税の制度も上手に活用していただけたらと思います。
瀬戸市は、尾張瀬戸税務署の管轄です。尾張瀬戸税務署の管轄の地域は、瀬戸市、尾張旭市です。
・平成30年中に開始した相続について令和元年10月31日までの申告税納付数
| 課税された相続人の数（人） | 課税金額（千円） | 納付した相続人の数（人） | 納付金額（千円） | 被相続人の数（人） |
|---|---|---|---|---|
| 619人 | 25,979,989千円 | 511人 | 2,502,121千円 | 236人 |
※死亡者数には管轄内の尾張旭市の人数も含めています。
瀬戸市の死亡者数は、1,389人と尾張旭市と比較して多いため瀬戸市だけでみれば、申告割合は13％程度となるのではないでしょうか。
※愛知県の死亡者数における相続割合は以下の通りです。
平成30年
| 死亡者数 | 被相続人 | 割合 |
|---|---|---|
| 68,833 | 9,842 | 14.29% |
瀬戸市は、全国有数の陶磁器の瀬戸物焼の生産地として有名な街です。陶業の変遷に伴い、名古屋へのベットタウンとして工場の跡地には、マンション開発も盛んに行われてきたました。
主に名鉄瀬戸線により名古屋市中心部へのアクセスが良好でしたが、近年の道路網の発展により、春日井市、豊田市、岡崎市へのアクセスも向上しました。
そのため、近隣地区への移動も便利なことから、住民の流入もあり、それに伴った地価の上昇が続いています。
そのため、今後も相続税の申告案件が増加することが見込まれます。
| 世帯数 | 56,808 |
|---|---|
| 人口総数 | 129,243 |
| 男性 | 63,643 |
| 女性 | 65,600 |
| 出生数 | 791 |
|---|---|
| 死亡数 | 1,389 |
| 自然増減数 | -598 |
引用元：瀬戸市公式ウェブサイト
| 瀬戸市平均 | 320万円 |
|---|---|
| 愛知県平均 | 321万円 |
| 全国平均 | 276万円 |
| 愛知県瀬戸市 | 5万8600円/m², 19万3719円/坪 | +0.57％ |
|---|
| 住所 | 最寄駅 | 距離 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 西原町1丁目86番 | 水野 | 1800m | 30.1万円 /坪 | +1.11% |
| 幸町33番1 | 尾張瀬戸 | 300m | 29.8万円 /坪 | +0.00% |
| 共栄通6丁目11番 | 水野 | 750m | 29.8万円 /坪 | +2.74% |
| 平町3丁目67番 | 水野 | 400m | 29.4万円 /坪 | +1.37% |
| 南山町3丁目28番30 | 水野 | 800m | 27.9万円 /坪 | +0.48% |
| 共栄通1丁目32番 | 瀬戸市役所 | 400m | 27.8万円 /坪 | +2.06% |
| 栄町39番8 | 尾張瀬戸 | 150m | 26.7万円 /坪 | +0.00% |
| 東赤重町1丁目62番 | 瀬戸口 | 650m | 26.4万円 /坪 | +1.39% |
| 西山町2丁目23番6 | 水野 | 1100m | 25.8万円 /坪 | +1.30% |
| 緑町1丁目11番 | 瀬戸口 | 950m | 25.8万円 /坪 | +0.00% |
引用元：愛知県瀬戸市の土地価格（地価公示価格、路線価）(地価公示価格チェッカー)
愛知県の最新・地価公示価格(地価公示価格チェッカー)
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岐阜県南部(岐阜市，関市，美濃市，羽島市，各務原市，山県市，瑞穂市，本巣市,本巣郡(北方町),多治見市，瑞浪市，土岐市,大垣市，海津市，養老郡(養老町)，不破郡(垂井町 関ヶ原町)，安八郡(神戸町 輪之内町 安八町)，揖斐郡(揖斐川町 大野町 池田町)，恵那市，中津川市，美濃加茂市，可児市，加茂郡（坂祝町 富加町 川辺町 七宗町 八百津町 白川町 東白川村)，可児郡(御嵩町))
三重県北部(四日市市，三重郡(菰野町 朝日町 川越町),桑名市，いなべ市，桑名郡(木曽岬町)，員弁郡(東員町))
三重県中部(津市，亀山市，鈴鹿市)
静岡県西部(浜松市，磐田市，袋井市，湖西市)
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