相続税の申告,無料相談は名古屋市の相続税専門税理士へ

• 関係者は、父、長女の夫、長女
• 平成30年5月に、長女の夫が建築価格1，600万円の木造家屋を新築。
• 住宅ローン1，800万円借入。返済期間35年。借入利率3．9％。
• ご相談時（令和5年7月）残債1，700万円。
• 父の相続財産は、預貯金8，000万円、その他不動産2，000万円。
• 家屋の固定資産税評価額 800万円。

住宅ローンの利息が高額なため、父から援助を受けて住宅ローンを完済したい。

長女の方からご相談を受けて、返済予定表を確認したところ、毎月の返済額およそ8万円の内、元金が2万5千円、利息が5万5千円でした。 利息の負担が大変大きかったため、父が援助をしたい気持ちは十分に理解が出来ましたが、父としては、長女の夫への援助であったため、 その代償として建物の名義を長女の夫から長女若しくは父の名義に変更したいとの意向でした。 そこで、父の相続税の節税対策にもなるように「負担付き贈与」を提案しました。
父は70代で相続人は、長女のみでした。父が亡くなった時の相続税は、相続人が一人であることから、高額になることが見込まれます。 建物の相続税評価額は固定資産税評価額であること、また時の経過により減価していきますので、 預貯金が建物に組み替わると相続税の節税となります。

※負担付き贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与契約 （今回のケースですと、家屋を贈与し、住宅ローンを弁済させる）を言います。

贈与税の課税価格は、「贈与財産の価額から負担額を控除した価額」となります。（相続税法基本通達21の2-4）
「贈与財産の価額」は、相続税評価額ではなく、取得時における通常の取引価額となります。

※所得税法上、贈与も譲渡所得における「譲渡」に含まれますので、 長女の夫には、負担に相当する金額を対価として譲渡所得税が課税されることになります。

※贈与財産の価額の計算 1，600万円－2，232，000円＝13，768，000円

1. ①減価償却費＝建物の取得価額×0．9×償却率×経過年数
   1，600万円×0．9×0．031×5年＝2，232，000円
2. ②償却率 木造22年×1．5（事業に使われていなかった場合）＝33年・・・0．031
3. ③経過年数 平成30年5月～令和5年7月・・・5年2か月→5年

この度のケースでは、贈与財産の価額より負担額の方が大きくなります。贈与金額がマイナスになることは考えられないことから、長女の夫に贈与税が課税されます。また、譲渡所得税の対価の額は、負担額ではなく建物の通常の取引価額として計算します。

（注1）800万円は、負担付き贈与時の家屋の固定資産税評価額です。 時の経過により原価することにより、相続時には800万円より低い金額となります。