担当士業: 山本八重子
A.売却価格が購入時の価格を下回り、売却益(譲渡益)が出ない場合には、所得税および住民税は課税されません。
そのため、購入時の金額を証明する資料(売買契約書など)がお手元にあり、売却損となっていることが確認できれば、確定申告も不要となります。
土地については購入時点の金額で算定しますが、建物については、購入代金から所有期間に応じた「減価償却費」を差し引いた後の金額(未償却残高)が取得費となります。
そのため、売却価格が購入時の総額を下回る場合でも、建物の減価償却後の簿価と取得時の土地価格の合計を基準に改めて算定し、売却益が発生するかどうかを判断することが必要となります。
マンションの場合は土地と建物の一体譲渡になるため、土地と建物の損益は通算可能となります。判定は合算した金額で行うことができます。
前提:40年前にマンションを購入:耐用年数47年×1.5=70年
購入価格:1,000万円 (内訳)土地:200万円 建物:800万円
譲渡時の評価額 土地:400万円 建物(未償却残高):368万円
※土地と建物は損益通差できるため、合算して算定しています。
譲渡費用は0円と仮定しています。
登記費用や仲介手数料等が実際には費用になります。
譲渡時の評価額 土地:400万円 建物(未償却残高):368万円
1. 申告が不要:譲渡金額≦土地(取得金額)+建物(未償却残高)
譲渡金額:500万円
500万円―(200万円+368万円)=△68万円
1. 申告が必要:譲渡金額>土地(取得金額)+建物(未償却残高)
譲渡金額:600万円
600万円―(200万円+368万円)=32万円
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