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相続税の小規模宅地等の特例 老人ホームに入所している場合の適用関係

相続税が軽減される措置として有名なものに小規模宅地等の特例が挙げられます。
特例の対象として選択する宅地等の全てが、特定事業用等宅地等及び特定居住用宅地等である場合(貸付事業用宅地等を選択しない場合)には、それぞれ適用対象面積まで適用可能となるため最大730㎡まで適用できます。
高額な減額となるため、弊法人におきましても、生前贈与対策又は相続税の申告を行う時にはその適用に際しては、最も納税者の方に有利になるように細心の注意を払うところであります。

◆限度面積、減額割合

《平成27年1月1日以降の相続の場合》

区分 適用対象面積 減額割合
特定事業用等宅地等 400㎡以下 80%
特定居住用宅地等 330㎡以下 80%
貸付事業用宅地等のみの場合 200㎡以下 50%

◆特定居住用宅地等の要件

区分  特例の適用要件
取得者 取得者ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等
(A)被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はない
(B)被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族 相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を有している人
(C)被相続人と同居していない親族 ①から③に該当し、かつ、④及び⑤に該当する

① 被相続人の配偶者がいない
② 相続開始の直前において被相続人と同居していた法定相続人がいない
③ 相続開始の時に、被相続人若しくは相続人が日本に住所を有している、又は相続人が日本に住所がなく、かつ、 日本国籍を有している
④ 相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者の所有に係る家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない
⑤ 開始の時から相続税の申告期限までその宅地等を有している
被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等
(D)被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はない
(E)被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を有している人

◆老人ホームに入所している場合の適用関係

特定居住用の特例対象宅地等に該当するには、「相続開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」 でなければなりません。
被相続人の方が老人ホームに入所したまま、一度も退所することなくお亡くなりになる場合も多いかと思います。平成26年1月以後の相続につきましては要件が緩和され、以下の①②に該当する場合には、老人ホームに入所するまで居住の用に供していた宅地等を、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等とされることになりました。
*被相続人等とは、被相続人と被相続人と生計を一にしていた親族をいいます。

① 次のⅰ又はⅱに該当すること

ⅰ 介護保険法に規定する要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人などが有料老人ホーム等に入居又は入所していたこと。
ⅱ 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設等に入所又は入居していたこと。
*ⅱについては、相続開始時点での判定になりますので入居又は入所前にこれらの認定を受けている必要はないことに注意してください。

②その建物を事業の用(貸付も含む。)又は被相続人等(被相続人と入所の直前において生計を一にし、かつ、当該建物に引き続き居住している被相続人の親族を含む。)以外の者の居住の用に供していないこと。

こちらの要件は、つまり、被相続人と別生計の親族が住んでしまった場合には、被相続人の居住の用に供していた宅地等に該当しないこととなりますので小規模宅地等の特例が使えないことになります。
ただし、括弧書きの部分になりますが、老人ホームに入所する前生計一で、老人ホームに入所後に生計が別になったとしても、相続人の居住の用に供していた宅地等に該当することになりますので、例えばその別生計の親族が土地を取得した場合には小規模宅地等の特例が適用できることになります。
これらは、老人ホームに入所するまで居住の用に供していた宅地等を、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等としてみるだけであって、上記の表(A)~(E)に掲げる取得者の要件を満たす必要があります。

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