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愛知・名古屋の相続税申告・対策のご相談

相続した土地・建物売却時の取得費・譲渡費用

こちらの記事は2022年7月21日までの情報を元に作成しています。執筆時点以降の事情変更により記事の内容が正確でなくなる可能性がございます。 引用しているウェブサイトについても同様にご注意ください。

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相続で引き継いだ土地や建物を相続人の方が利用しない場合、売却を検討される方も多いかと思います。

土地や建物を売却した時は、他の所得と分離して、「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を控除して「譲渡所得」を算出します。そして、その譲渡所得に一定の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

譲渡所得の申告をするとき、「収入金額」については契約書に明記されていますので、それほど悩むことはないのですが、「取得費」については取得時の資料がないため不明であったり、「譲渡費用」については、どこまでが譲渡費用として認められるのかその範囲について悩ましいケースが多くあります。

そのような場合には、次のような検討をします。

取得費

取得費は、「その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする」と規定されております。(所得税法第38条)

相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぐのですが、これらの金額が不明な場合、概算取得費(収入金額の5%)(措法31の4)により計算した価額とすることになります。

おおよその金額は記憶などにより分かっているのだけれど、証明する資料がないといった場合に、概算取得費で計算すると、実際の取得費と想定される金額よりも少なくなり、納得できないという事もあるのではないでしょうか。

そのような場合には、次のようなものから取得費を推定します。

  1. 手帳、メモ、家計簿、通帳の出金記録など
  2. 購入当時のパンフレット、売主や仲介業者の取引記録
  3. 履歴事項証明書乙区の抵当権設定額、借入金の額
  4. 建物の標準的な建築価格表による建築費
  5. 路線価図。路線価が付されていない時は倍率地域のため固定資産税評価額
  6. 国土交通省の地価、公示土地総合情報システムより、購入時の地下公示価格より推計
  7. 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数で推計(全国主要198都市の宅地を対象に毎年年2回調査を実施して指数を計算※1)
    ※1 土地の譲渡価額×取得時の市街地価格指数/譲渡時の市街地価格指数=推定取得費(ただしこれは、特定の市を対象にした指数ではないため、慎重に判断をしなければいけません。)

その他、取得費に算入することができるもので、忘れがちなものに次のようなものがあります。※2

  1. 購入の際に支払った固定資産税の清算金
  2. 名義変更をするための相続登記のための費用
  3. 取得してから使用開始の日までに対応する借入金の利子
※2 なお、これらの費用は、概算取得費を使用した場合は、概算取得費に含まれているものとして、取得費に算入することはできません。

譲渡費用

譲渡費用は、次に掲げる費用をいう事とされています。(所基通33―7)

  1. 仲介手数料
  2. 運搬費
  3. 登記若しくは登録に要する費用
  4. その他当該譲渡のために直接要した費用
  5. 借家人等を立ち退かせるための立退料
  6. 土地を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用
  7. 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金
  8. 当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

その他、譲渡費用に該当するかどうか悩ましいものとして次のようなものがあります。

  • 譲渡代金の回収を弁護士に依頼した費用は、譲渡に要した費用ではないため控除できません。
  • 土地に設定されていた抵当権抹消のために司法書士に支払った費用は、譲渡に直接要した費用ではないため控除できません。(過去の判例)
  • 譲渡とは関係ない過去に支払った測量費用は、控除できません。
  • 譲渡するために取り壊した家屋の滅失登記の費用は、控除できます。
  • 仲介業者との打合せをするための交通費や宿泊費は、売買契約のためのものであれば控除できます。
  • 家財処分費用は、譲渡をするために直接要した費用ではないため控除できません。

抵当権抹消の費用や家財処分費用などは、譲渡するために必要な費用だから控除できるのではないかとも考えられますが、譲渡費用については限定的となっております。

さいごに

相続した土地や建物を売却する際に、要件を満たせば、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」(措法35条③)(※3)や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」(措法39)(※4)の適用を受けることができます。

専門的な知識が求められますので、お悩みの際はお気軽にご相談ください。

※3 相続開始の日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すると譲渡所得から最高3,000万円控除することが出来ます。
※4 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。
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