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愛知・名古屋の相続税申告・対策のご相談

地積規模の大きな宅地の評価

財産評価通達の改正に伴い、平成30年1月1日以後に開始した相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価については、一定の要件を満たすものについては、「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。

それまで適用されていた、「広大地の評価」(この改正に伴い廃止)が、主観的な判断に依ることが多かったのに対し、「地積規模の大きな宅地の評価」は、徹底的な形式基準による客観性を重視したものになっています。

地積規模の大きな宅地の定義

地積規模の大きな宅地とは、下記に掲げる(1)から(3)までの要件のすべてを充足している宅地をいいます。

(1)三大都市圏(注1)においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地であること。[地積要件]

(2)次の①から④に該当する宅地でないこと。

  1. 市街化調整区域に所在する宅地[区域区分要件]
    ※ただし、当該市街化調整区域が、都市計画法の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことが出来る区域を除きます。
  2. 都市計画法に規定する工業専用地域に所在する宅地[地域区分要件]
  3. 財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地[地域区分要件]
    ※用途地域の定められていない地域にある宅地については、工業専用地域以外の地域に所在するものと判定されます。
  4. 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地[容積率要件]

路線価地域に所在するものについては、財産評価基本通達14-2(地区)の定めにより、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在する宅地であること。[地区区分要件]

(注1)三大都市圏とは、次の地域をいいます。

  1. 首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
  2. 近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
  3. 中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

評価方法

上記1の判断基準([地積要件][区域区分要件][地域区分要件][容積率要件][地区区分要件])を充足する「地積規模の大きな宅地」の評価は、次のように行います。

(1)評価対象地が路線価地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、財産評価基本通達15(奥行価格補正)から同通達20(不整形地の評価)までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じて、次の(3)に示す規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価します。

評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積(㎡)

(2)評価対象地が倍率地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、次に掲げる①又は②の価額のいずれか低い価額により評価します。

① 評価対象宅地の固定資産税評価額 × 宅地の評価倍率

② その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額 × 各種画地調整補正率等 × 規模格差補正率等 × 地積

(注)市街地農地等(市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野をいいます。)については、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当するときは、「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して評価します。

(3)規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します(小数点以下第2位未満切り捨て)。

規模格差補正率 = (A × B + C) / 地積規模の大きな宅地の地積(A) × 0.8

上記算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

(1) 三大都市圏に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
B C
500㎡以上 1,000㎡未満 0.95 25
1,000㎡以上 3,000㎡未満 0.90 75
3,000㎡以上 5,000㎡未満 0.85 225
5,000㎡以上 0.80 475

(2) 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
B C
1,000㎡以上 3,000㎡未満 0.90 100
3,000㎡以上 5,000㎡未満 0.85 250
5,000㎡以上 0.80 500
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