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愛知・名古屋の相続税申告・対策のご相談

不動産評価を巡る新たな課題 - 路線価によらない評価方法を最高裁が肯定

不動産、特に都市部のマンションの相続税評価額を算定する方法につき、近年議論がありますが、この問題に関連して最近、最高裁判所より重要な判断が出されましたので、これを整理してお伝えしたいと思います。

1.財産評価基本通達の原則と例外

相続税計算の基準となる被相続人の遺産の評価額は国税庁から公表されている財産評価基本通達に従って算定します。

この通達において、都市部(市街化区域)の宅地の評価は国税庁が毎年定める路線価に基づいて計算することとされ、建物(家屋)はその固定資産税評価額に基づいて計算することとされています(通達11、89)。

マンション相続のイメージ

令和4年4月19日、最高裁は相続財産であるマンションの評価につき、この路線価に基づく評価額ではなく、国税局が別途実施した鑑定による評価額を採用し追徴課税を行ったことについて、これを適法であるとの判断を示しました。

一見すると最高裁が通達の評価方法に反した結論を出したようにも思えますが、この財産評価基本通達はその総則に次のような記載があります。

(この通達の定めにより難い場合の評価)
6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

この定めがあることにより、課税庁が「著しく不適当」と判断した場合は、路線価以外の方法で宅地を評価できることとなりますが、むやみに適用されることはなく、一般に「伝家の宝刀」とも呼ばれています。

今回最高裁で判断された事案は、国税庁が不動産評価に対してこの「伝家の宝刀」を適用したことにつき、最高裁がこれを是認したというものであり、報道でも大きく取り上げられました。

2.事実の概要

ここで本事案の事実関係を見ていきたいと思います。

この事案は、被相続人が生前に、銀行から資金を借り入れた上で、東京都内および川崎市内のマンションをそれぞれ約8億3700万円および約5億5000万円で購入したことに始まります。

2つ目のマンションを購入した2年半後に相続が開始となり、相続人らが路線価に基づきこの2つのマンションの敷地評価をしたところ、それぞれ約2億円および約1億3000万円と計算されました。

マンションのイメージ

マンション購入のための借入金がこの不動産評価額以上残っており(約10億円)、これが相続税計算上債務控除の扱いとなるため、結果として相続税額はゼロという申告となりました。

これに対し管轄税務署は、この路線価を用いたマンション評価額を「著しく不当」と判断し、通達6項に基づき、税務署が別途実施した鑑定に基づく評価額(それぞれ7億5400万円および5億1900万円)を相続税計算における評価額として採用し、相続人に対し更正処分と約3億円の追徴課税を行いました。

被相続人の購入金額 路線価に基づく評価額 税務署が示した鑑定評価額 乖離する金額
東京都内のマンション 約8億3700万円 約2億円 約7億5400万円 約5億5400万円
川崎市内のマンション 約5億5000万円 約1億3000万円 約5億1900万円 約3億8900万円

相続人は、国税不服審判所の裁決を経て東京地方裁判所に課税処分の取り消しを求めて提訴しました。

東京地方裁判所は、租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかな「特別な事情」がある場合には、評価通達で定める以外の合理的な方法で評価することが許されるという判断を示した上で、本事案におけるマンションの路線価に基づく評価額と売買価額や鑑定評価額を比べ4倍ほど乖離している事実を指摘し、この路線価評価の合理性につき疑義があるとしました。

結果として、国税局が採用した鑑定評価額を基礎とする更正処分は適法であるとし、相続人の請求を棄却しました。

そして東京高等裁判所での控訴審も相続人側の敗訴となり、相続人側が上告し、令和4年3月に弁論期日が設けられました。

3.最高裁判所の判断

本判決において最高裁判所は、租税法上の「平等原則」につき、「租税法の適用に関し、同様に状況にあるものは同様に取り扱われることを要求するもの」とした上で、

「課税庁が、特定の者の相続財産の価額についてのみ評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、たとえ当該価額が客観的な交換価値としての時価を上回らないとしても、合理的な理由のない限り、上記の平等原則に違反するものとして違法というべき」としながらも、

「相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められるから、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることが上記の平等原則に違反するものではないと解するのが相当である」として、本事案における課税庁の評価額計算は適法と判断しました。

租税負担の公平

なお、本事案では、

  1. ①被相続人は当該マンションを90歳および91歳の時に銀行から多額の借入れを行った上で購入していること、
  2. ②当該借入れにかかる銀行の稟議書によると、当該マンションの購入と銀行借入れにつき、被相続人および法人の事業承継の過程の一つと主張してはいるものの、近い将来発生が予想される相続において相続税の負担を減らすことを期待してあえて企図して実行したという事実が認められることから、

最高裁は、「租税負担の軽減をも意図してこれを行ったものといえる」と相続人の租税回避の意思も合わせて認識し、「他の納税者と上告人らとの間に看過し難い不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反するというべき」と断じています。
(本事案の2つのマンションのうち、1つは相続開始の9ヶ月後に売却されており、この点も考慮された可能性があります。)

4.結語

昨今、不動産、特にタワーマンション等、比較的高値で取引される物件を活用した相続税の生前対策がよく見受けられますが、
今般の最高裁の判断は、こういった現状を踏まえ、行き過ぎた相続税対策に対して警鐘を鳴らす意味も込められているように思えます。

この判例が出されたことにより、路線価に基づく土地評価が課税庁の判断で否定されることが現実的にあることがより明確にされたことになりますので、
不動産を利用した相続税の生前対策について、この先これまで以上に慎重に判断せざるを得なくなったと言わざるを得ません。

租税負担の公平

本事案のように、被相続人および相続人の租税回避行為とも認められる事実が明らかに見られる場合は課税当局により「伝家の宝刀」が抜かれても仕方のないところではあります。

相続税法には租税回避行為を規制するため、同族会社等の行為計算否認の規定はありますが(相続税法64条)、
あくまで法人を利用した場合の租税回避行為を規制する仕組みですので、本事案にはこれが直接当てはまらず、評価通達6項を適用するかたちで、この租税回避行為を咎めたのかもしれません。(この辺りは明確ではありません。)

ただ、評価通達6項を土地評価に適用し、路線価を利用した評価を否定する可能性に踏み込むのであれば、
最高裁判所には、時価との乖離の度合いや不動産購入から相続発生までの間の年数など、評価通達6項を不動産評価に適用する場合の基準となる指標ないし要件を示すようなその後の評価通達等の整備につなげる判決を出すことにより、
納税者間の公平性と財産評価計算の統一性を確保していただきたかったと思います。

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