相続税の申告,無料相談は名古屋市の相続税専門税理士へ

この制度は、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を譲渡し、一定の要件を満たすときは、譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができるという制度です。平成28年4月1日から始まった制度で、空き家対策の一環として設けられた制度ですが、お客様から質問を受けることが多く、弊所でもこの制度を使って何件か申告しましたので、主な要件の確認と留意点についてご説明させていただきたいと思います。

1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋。
2. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
3. 区分所有登記（マンション等）がされている建物でないこと。
4. 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

被相続人居住用家屋の敷地等とは、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等をいいます。一体として居住の用に供していると認められる他の建築物がある場合でも主として居住の用に供していたと認められる一の建築物の床面積に対応する土地のみ対象となります。

1. 相続又は遺贈より被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。まず最初に、この要件をクリアしない事には先に進むことができないのですが、遺贈の場合には、包括遺贈に限られており、特定遺贈の場合には適用できません。
   したがって、相続人以外の者への遺贈のときは、遺言書の書き方に留意する必要があります。また、被相続人居住用家屋の敷地等のみ取得した時は、この特例は適用できません。被相続人居住用家屋とともに、その敷地等を取得することにより、その敷地等にもこの特例が使えるという事になります。
2. 被相続人居住用家屋を譲渡するか、その家屋とともに敷地等を譲渡すること。又は、その家屋の全部の取壊し等をした後にその家屋の敷地等を譲渡すること。実務では、被相続人居住用家屋を取り壊して、その敷地等を売却するケースがほとんどだと思いますが、この場合には、必ず土地の引渡し（売買契約日を譲渡の時として申告するときは、契約日）までに建物を取り壊さなければ、この特例を受けることができません。
   そして、取得してから譲渡するまでの間は完全に未利用の状況でなければ、この特例は受けることはできません。
3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。ただし、今のところ、平成31年12月31日までの間の譲渡についての期間限定の特例です。（平成31年度税制改正大綱では4年期限が延長されています。）
4. 売却代金が1億円以下であること。この1億円の判定は、分割譲渡している場合、他の相続人が譲渡している場合など、その判定はかなり複雑難解なものになっております。万が一1億円を超えた場合には、その譲渡の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

そして、本特例の適用を受けるためには、事前に十分な計画を立てることが重要となってきます。本特例は、相続人一人につき3,000万円まで控除を受けることが出来るため、遺産分割の方法によっては、最大限の効果を得ることが出来ます。是非、専門家にご相談ください。