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不動産を共有で取得した場合の留意点

遺産分割協議において、相続人同士が、不動産を共有名義で取得するケースは、後々のトラブルの原因となり得るためあまり多くはないのですが、今回は、相続財産である不動産を共有名義で取得した後に、

①共有名義のままその不動産を売却する場合
②共有物分割により単独名義にする場合の課税関係

について、ご説明したいと思います。

① 共有名義のままその不動産を売却する場合

前提条件として、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者全員の承諾が必要となります。例えば、以下のように、Aの持分2分の1、Bの持分2分の1の甲土地を売却するときは、AとBの合意が必要となります。

甲土地 A:持分2分の1
B:持分2分の1

土地を売却した時は、譲渡所得の申告が必要となりますが、これは、A及びBがそれぞれ自分の持分の分だけ申告することになります。収入金額も2分の1、取得費及び譲渡費用も2分の1にそれぞれ按分して申告します。

そして、最も大きなメリットは、「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用要件を満たす場合には、A及びBそれぞれに適用できるという事です。つまり、
 

収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得

となりますが、この譲渡所得からA及びBがそれぞれ3,000万円を控除できるという、とってもインパクトの大きなものになってきます。

その他、自分の持分だけ売却することも出来るのですが、一般的には2分の1の所有権だけ購入するという買い手はいません。しかし、相続争いのケースで、共有者への嫌がらせとして、自分の持分を売却したり贈与したりするケースも中にはあります。

② 共有物分割により単独名義にする場合

共有物の分割とは、共有状態を解消する手続きで、今回は、1筆の土地を2筆に分割するような現物分割により単独名義にする場合についてご説明します。

A単独所有 B単独所有

共有の相手方が不承諾の場合でも、裁判所に分割請求の申立をすることにより、分割することが出来ます

そして、持分に応ずる現物分割の場合は、譲渡はなかったものとされます。

*所得税基本通達33-1の6

個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。
※分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しい時は、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するのであるから留意する。

ただし、、不等価の共有物分割の場合には、相続税法9条により贈与があったものとみなされ贈与税の課税対象となることもありますので、注意が必要です。

また、共有者の一人が共有持分を放棄した場合、共有者が死亡して相続人がない場合には、その持分は他の共有者に帰属するという民法255条の規定にも注意が必要です。安易に分割をしてしまうと、取得できるはずの土地が取得できなくなったという事もあります。

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